Theo khảo sát của phóng viên Đời sống và Pháp luật tại một số khu vực vùng ven Hà Nội thời gian gần đây, các dự án hạ tầng giao thông và quy hoạch khu đô thị mới đang có tác động rõ rệt đến mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực có thông tin về quy hoạch cầu đường, sân vận động và các đại dự án đô thị.
Giá đất tăng mạnh theo dự án “sóng” hạ tầng
Ghi nhận tại khu vực phía Đông Hà Nội, nơi có thông tin về dự án cầu Tứ Liên kết nối khu vực Cổ Loa (Đông Anh) với trung tâm quận Tây Hồ, giá đất đã có xu hướng tăng nhanh trong thời gian ngắn. Một số môi giới địa phương cho biết mức tăng phổ biến dao động từ 20% đến hơn 30% so với cùng kỳ năm trước, tùy vị trí và khả năng kết nối giao thông.
Các tuyến đường làng, khu đất thổ cư nằm gần trục quy hoạch hoặc khu vực được cho là hưởng lợi trực tiếp từ cầu Tứ Liên ghi nhận lượng giao dịch tăng mạnh. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch vẫn mang tính đầu cơ, kỳ vọng vào tiến độ triển khai dự án trong tương lai.
Không chỉ hạ tầng giao thông, các thông tin về khu đô thị và công trình quy mô lớn cũng đang tạo ra làn sóng tăng giá tại nhiều xã ven đô. Tại khu vực giáp ranh Thường Tín, Ứng Hòa và Thanh Oai, dự án sân vận động quy mô lớn “Olympic” hiện đang trong quá trình triển khai đã khiến thị trường nhà đất khu vực trở nên sôi động.
Khu vực dự án sân vận động quy mô lớn đang trong quá trình thi công, góp phần thúc đẩy hạ tầng và phát triển đô thị khu vực ven Hà Nội. Ảnh mimh họa
Nhiều lô đất thổ cư, đất vườn sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng ghi nhận mức tăng đáng kể chỉ trong thời gian ngắn, ngay sau khi thông tin về dự án được xác lập rõ ràng hơn.
Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cho biết họ tham gia thị trường với kỳ vọng hạ tầng đi kèm sẽ kéo theo dân cư, dịch vụ và thương mại phát triển, từ đó nâng giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.
Nhà môi giới và nhà đầu tư nói gì về làn sóng tăng giá đất vùng ven Hà Nội?
Anh Đỗ Phương, một chuyên gia môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại khu vực ven Hà Nội, cho rằng xu hướng tăng giá hiện nay phần lớn xuất phát từ kỳ vọng của thị trường hơn là tác động thực tế đã hình thành.
Theo anh Phương, khi một dự án hạ tầng lớn được công bố hoặc rò rỉ thông tin quy hoạch, thị trường thường phản ứng rất nhanh: “Giá đất có thể tăng 20–30% chỉ trong thời gian ngắn, nhưng mức tăng này chưa phản ánh giá trị khai thác thực tế. Nó chủ yếu đến từ tâm lý đón đầu của nhà đầu tư.”
Tuy nhiên, anh Phương cũng lưu ý rằng không phải khu vực nào cũng hưởng lợi như nhau. Những vị trí có kết nối trực tiếp với trục giao thông chính, gần trung tâm hành chính hoặc khu đô thị hiện hữu mới thực sự có khả năng duy trì mức tăng giá bền vững.
Tuyến đường Cenco 5 kết nối khu vực ven đô với dự án sân vận động.
Bên cạnh góc nhìn từ giới môi giới, anh Nguyễn Đình Quyết, một nhà đầu tư bất động sản tại khu vực Thường Tín, chia sẻ rằng các thông tin về hạ tầng và dự án lớn luôn có tác động mạnh đến quyết định xuống tiền của nhà đầu tư cá nhân.
Anh Quyết cho biết: “Thực tế ở vùng ven, chỉ cần có thông tin về quy hoạch hoặc dự án lớn là thị trường đã bắt đầu sôi động. Nhiều nhà đầu tư tranh thủ gom hàng sớm với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng khi dự án triển khai. Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng tăng bền vững, quan trọng nhất vẫn là tiến độ và tính khả thi của dự án.”
Chị Phạm Thị Lý, một nhà đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Anh, chia sẻ rằng thời gian gần đây chị và nhiều nhà đầu tư cá nhân khác đặc biệt quan tâm đến các khu vực nằm gần những dự án hạ tầng lớn như cầu đường, khu đô thị mới.
Theo chị Lý, việc thông tin quy hoạch xuất hiện đã khiến thị trường thay đổi rõ rệt: “Ở khu vục Đông Anh, chỉ cần có thông tin về cầu đường hoặc dự án lớn là giá đất đã bắt đầu nhích lên. Nhiều người mua vào với tâm lý đón đầu, kỳ vọng vài năm tới khi hạ tầng hoàn thiện thì giá sẽ còn tăng mạnh hơn.”
Tuy nhiên, chị cũng cho rằng thị trường hiện nay không còn dễ ‘lướt sóng’ như trước. “Giá đã tăng khá nhanh trong thời gian ngắn, nên rủi ro cũng cao hơn. Nhà đầu tư phải chọn đúng vị trí và theo dõi sát tiến độ dự án, nếu không rất dễ bị chôn vốn,” chị Lý nói thêm.
Khu đô thị Vinhomes Cổ Loa đang được triển khai, định hình diện mạo đô thị mới phía Bắc Hà Nội.
Rủi ro đi kèm “sóng” đầu tư
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản ven đô Hà Nội đang đứng trước nhiều cơ hội tăng trưởng nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng và mở rộng đô thị. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là nguy cơ tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt tại các dự án mang tính chất “ăn theo” quy hoạch hoặc thông tin chưa được kiểm chứng đầy đủ.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo ông Quê, một trong những rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư là tiến độ triển khai các dự án hạ tầng và đô thị thường kéo dài, thậm chí không đúng như kế hoạch ban đầu. Điều này khiến dòng tiền bị “chôn” trong thời gian dài, trong khi mức giá mua vào lại đã bị đẩy lên cao do tác động của thông tin quy hoạch và tâm lý đón đầu thị trường.
“Không ít trường hợp nhà đầu tư mua vào ở vùng giá cao vì kỳ vọng quá lớn vào thông tin quy hoạch, nhưng khi dự án chậm triển khai hoặc thay đổi, khả năng thanh khoản giảm mạnh, thậm chí phải cắt lỗ,” ông Quê nhận định.
Ông cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng trước các thông tin chưa chính thức hoặc tin đồn trên thị trường, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Việc kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý và tiến độ thực tế của dự án là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro.
Đối với các khu vực ven đô gắn với dự án hạ tầng giao thông hoặc đại đô thị mới, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi quy hoạch chi tiết đã được công bố rõ ràng, pháp lý minh bạch, hoặc khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư ổn định. Đây là những yếu tố giúp đảm bảo tính thanh khoản cũng như tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn.
Đồng quan điểm với ông Quê, nhiều chuyên gia cho rằng việc giá đất tăng nhanh theo thông tin quy hoạch tiềm ẩn rủi ro lớn đối với nhà đầu tư cá nhân. Khi dự án chậm triển khai hoặc thay đổi quy hoạch, giá đất có thể chững lại, thậm chí giảm mạnh.
Dù vậy, trong dài hạn, xu hướng đô thị hóa mở rộng ra khu vực ven Hà Nội vẫn được đánh giá là tất yếu. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng thực tế, tiện ích và khả năng kết nối, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch.
