Đầu năm 2021, người phụ nữ họ Hà sống tại tỉnh Cam Túc, Trung Quốc, tìm mua một căn hộ trong khu chung cư mới. Điều khiến cô ấn tượng là phần ban công rộng tới 80m2 - một diện tích hiếm có trong căn hộ chung cư.
Theo lời người bán, đây là phần “diện tích tặng kèm”, chủ hộ được quyền sử dụng độc quyền mà không phải trả thêm chi phí. Thấy căn hộ vừa ý, tầm nhìn đẹp và có không gian thoáng đãng, cô Hà nhanh chóng ký hợp đồng mua với giá 500.000 NDT (khoảng 1,8 tỷ đồng).
Tuy nhiên, sau khi mua xong, do phải chuyển công tác sang thành phố khác, cô chưa thể dọn về ở ngay. Phải đến Tết Nguyên đán năm 2023, cô mới chính thức trở về sinh sống trong căn hộ của mình, và đó là lúc mọi rắc rối bắt đầu.
Ngay khi đến nhà, cô Hà choáng váng khi thấy toàn bộ ban công đã bị người hàng xóm họ Đặng chiếm dụng. Khu vực vốn là không gian riêng của căn hộ cô nay trở thành vườn hoa mini, trồng đầy cây cảnh, chậu hoa, thậm chí vách ngăn giữa hai ban công cũng đã bị phá bỏ.
Khi sang nhà hỏi rõ sự tình, cô càng bức xúc hơn khi ông Đặng thẳng thừng tuyên bố: “Đây là khu vực công cộng, tài sản chung của tòa nhà. Tôi trồng hoa ở đây đã hai năm, ban quản lý đều biết.”
Không đồng ý với lời giải thích này, cô Hà tìm đến ban quản lý tòa nhà để khiếu nại. Tuy nhiên, câu trả lời khiến cô bất ngờ: ban công đó thực chất là khu vực chung, được chủ đầu tư thiết kế như một phần không gian sinh hoạt cộng đồng, chứ không phải diện tích riêng của căn hộ nào.
Không chấp nhận, cô Hà xem lại hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, trong phần chính của hợp đồng, không có điều khoản nào nêu rõ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng riêng ban công. Ở phần phụ lục, chỉ ghi vắn tắt: “Diện tích tặng kèm”. Như vậy, lời hứa “ban công sử dụng độc quyền” của người bán trước đó chỉ là cam kết miệng, không có giá trị pháp lý.
Cô Hà tiếp tục báo cáo lên cơ quan chức năng về việc ông Đặng tự ý đập phá vách ngăn ban công. Sau điều tra, nhà chức trách xác định bức tường bị phá không phải tường chịu lực, nên ông Đặng không bị xử phạt hành chính. Không còn cách nào khác, cô quyết định khởi kiện ông Đặng và công ty quản lý tòa nhà ra tòa, yêu cầu xác định quyền sử dụng hợp pháp của phần ban công.
Sau khi thụ lý vụ án, tòa án địa phương xem xét quy định của Luật Sở hữu Trung Quốc, theo đó các khu vực được xác định là “khu vực công cộng” trong thiết kế tòa nhà thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ hộ. Chỉ khi chủ đầu tư có cam kết rõ ràng bằng văn bản rằng khu vực nào đó thuộc quyền sử dụng riêng của một chủ hộ, thì mới được xem là tài sản riêng.
Trong Hà hợp này, hợp đồng của cô Hà quá mơ hồ, phần “diện tích tặng kèm” không có mô tả, sơ đồ, hay xác nhận cụ thể. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của cô cũng không thể hiện phần ban công 80m2. Do đó, tòa kết luận ban công là tài sản chung của cư dân trong tòa nhà, cô Hà không có quyền sử dụng độc quyền.
Tuy vậy, hành vi phá tường, chiếm toàn bộ diện tích và trồng hoa nuôi cá của ông Đặng lại xâm phạm quyền lợi chung của các hộ khác, trong đó có cô Hà. Vì vậy, tòa yêu cầu ông Đặng khôi phục lại ban công về trạng thái ban đầu và bồi thường cho cô Hà 2.000 NDT (khoảng 7,5 triệu đồng) cho phần tường bị hư hại.
Sau vụ việc, các tòa án địa phương và luật sư tại Cam Túc, Trung Quốc cũng cảnh báo đây là bài học điển hình cho người mua nhà, đặc biệt với những căn hộ có “diện tích tặng kèm” như sân thượng, ban công, sân vườn.
Theo đó, cam kết giữa người mua và chủ đầu tư phải được ghi nhận bằng văn bản trong hợp đồng. Lời hứa miệng, quảng cáo hay tư vấn “ưu đãi tặng kèm” nếu không được thể hiện rõ trong hồ sơ pháp lý thì sẽ không được pháp luật công nhận khi xảy ra tranh chấp.
Người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng, bản vẽ, giấy chứng nhận quyền sở hữu, và yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ quyền sử dụng riêng hay chung đối với từng khu vực. Ngoài ra, nên giữ lại các tài liệu, quảng cáo, email có nội dung liên quan đến thỏa thuận sử dụng, vì chúng có thể là chứng cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.
(Theo Baijiahao)
Nguyên An
