Giá chung cư Hà Nội giảm nhẹ trên diện rộng
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 do Batdongsan.com.vn công bố, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 85 triệu đồng/m², giảm khoảng 2% so với quý trước.
Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức điều chỉnh rõ rệt. Trong đó, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm giảm khoảng 4%, Times City và The Sapphire giảm khoảng 8%, Sunshine City giảm 3%. Một số khu vực như Trung Hòa – Nhân Chính giảm 2%, Xa La giảm 5%, Imperia Sky Park giảm 8%.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng giá mạnh, đặc biệt ở nhóm dự án từng tăng nóng.
TP.HCM đi ngang, thị trường phân hóa rõ rệt giữa các khu vực
Báo Tuổi Trẻ dẫn báo cáo của Batdongsan.com.vn, ghi nhận tại TP.HCM, giá chung cư trong quý II/2026 ghi nhận mức trung bình khoảng 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Trong 5 tháng đầu năm, mức giá dao động trong khoảng 69–70 triệu đồng/m², phản ánh trạng thái ổn định sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 1%, với giá trung bình khoảng 69 triệu đồng/m².
Ở các địa phương khác, thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Hưng Yên giảm khoảng 3% (66 triệu đồng/m²), Bắc Ninh giảm 3% (39 triệu đồng/m²), trong khi Hải Phòng tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Khánh Hòa tăng 2%, Bình Định (cũ) tăng 13%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 20%, Đồng Nai tăng 5% và Long An tăng 6%.
Diễn biến này cho thấy thị trường không còn tăng đồng loạt mà đang chuyển sang giai đoạn phân hóa theo khu vực và tiềm năng phát triển hạ tầng.
Giá điều chỉnh nhưng cơ hội mua nhà vẫn hạn chế
Dù một số dự án ghi nhận mức giảm 5–10%, các chuyên gia cho rằng đây chủ yếu là điều chỉnh mang tính kỹ thuật sau giai đoạn tăng nóng, chưa tạo ra thay đổi đáng kể về khả năng tiếp cận nhà ở.
Thực tế, mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập của phần lớn người dân. Áp lực từ chi phí đầu vào, nguồn cung hạn chế và tình trạng đầu cơ khiến giá nhà khó giảm sâu.
Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục duy trì, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các đô thị lớn. So với nhà thổ cư, căn hộ chuyển nhượng có ưu thế về mức giá dễ tiếp cận hơn, thuận tiện sử dụng đòn bẩy tài chính và ít chịu tác động từ yếu tố quy hoạch trong tương lai.
Tuy nhiên, dù thị trường xuất hiện các đợt giảm giá cục bộ, cơ hội tiếp cận nhà ở của người mua thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, vẫn còn hạn chế. Sau ba năm tăng liên tục, mặt bằng giá chung cư vẫn neo ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi mức điều chỉnh hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật.
Trên thị trường căn hộ Hà Nội, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang chịu áp lực dòng tiền, trong khi nhóm nắm giữ dài hạn có xu hướng chốt lời. Ngược lại, người mua ở thực vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp, theo báo Lao động.
Giá chung cư hạ nhiệt nhưng vẫn “xa tầm với” người mua nhà. Ảnh minh họa
Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt
Theo báo Lao động, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là mặt bằng giá bất động sản đang vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Nguyên nhân không chỉ đến từ giá đất và chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, cho biết phân khúc nhà ở vừa túi tiền hiện vẫn ghi nhận nhu cầu rất lớn nhưng đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung do nhiều rào cản kéo dài.
Theo ông Phúc, nếu trước đây căn hộ vừa túi tiền phổ biến ở mức 1–3 tỷ đồng thì hiện nay đã tăng lên khoảng 2–5 tỷ đồng/căn. “Có những sản phẩm phù hợp gần như không cần bán cũng hết hàng”, ông nhận định.
Tuy nhiên, việc phát triển phân khúc này đang gặp nhiều khó khăn khi doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven, do quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM gần như không còn phù hợp để triển khai dự án có giá bán hợp lý.
Lãnh đạo Phú Đông cho rằng dù vùng ven còn dư địa phát triển, nhưng việc tìm được quỹ đất đáp ứng đồng thời các yếu tố quy hoạch, giá hợp lý và đủ điều kiện pháp lý không hề đơn giản. Bên cạnh đó, thời gian hoàn thiện thủ tục có thể kéo dài 3–5 năm, khiến nguồn cung mới ra thị trường bị hạn chế.
Ông Phúc cũng nhấn mạnh, trong bối cảnh người trẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn căn hộ, doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh về giá mà còn phải tập trung vào chất lượng sống, tiện ích và khả năng vận hành sau bàn giao.
“Một dự án chỉ thực sự hấp dẫn khi đảm bảo kết nối giao thông thuận tiện, hệ thống tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch và được vận hành hiệu quả sau khi cư dân vào ở”, ông nói.
Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thu Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
Theo bà Hương, tình trạng thiếu hụt kéo dài ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khiến nhu cầu ở thực bị dồn nén, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh – nơi còn dư địa quỹ đất và mức giá phù hợp hơn.
