Đánh giá về "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất " mà Bộ Tài nguyên Môi trường đang trình Chính phủ, HoREA cho rằng, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể hơn về công tác định giá đất so với Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn cần thiết phải ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước.
Có như vậy, các chủ đầu tư mới có thể thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp "sổ hồng".
Ngoài ra, các quy định về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua trước đó được đánh xem là nền tảng cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất".
Vì theo như trong Dự thảo quy định, có 04 phương pháp định giá đất bao gồm "phương pháp so sánh", "phương pháp thu nhập", "phương pháp thặng dư", "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" và tại khoản 3 Điều 1 (sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) quy định "điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất" hoàn toàn phù hợp với các quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, tại khoản 14 Điều 1 của Dự thảo (bổ sung Điều 17b Nghị định 44/2014/NĐ-CP) quy định về "Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể" cũng phù hợp với Điều 161 Luật Đất đai 2024.
Cùng với đó là một số quy định cụ thể chi tiết khác trong công tác định giá đất cũng được cho là đã sát với tình hình thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện công tác định giá đất và bảo vệ cán bộ, công chức thực thi đúng chức trách nhiệm vụ, thẩm quyền, vừa tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2013, vừa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2024.
Như vậy, nhằm phù hợp hơn với thực tiễn cũng như là sớm tháo gỡ các vướng mắc còn tồn động trong việc định giá đất, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị bổ sung thêm một số đề xuất vào "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP".
Theo đó, đầu tiên, Hiệp hội đề nghị sắp xếp lại "thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất" tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn "nguồn thông tin về giá đất" của các cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể là "Nguồn thông tin về giá đất từ các thông tin rao vặt, quảng cáo, tiếp thị về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trên các phương tiện thông tin đại chúng, các trang tin tiếp thị nhà đất của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, của các đơn vị môi giới tại địa phương hoặc liên quan đến địa phương có nhà, đất định giá."
Thứ hai, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 44" bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về "trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư", cụ thể như sau: "Suất vốn đầu tư xây dựng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố. Trường hợp không có suất vốn đầu tư xây dựng của địa phương thì sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố". Đồng thời, "sử dụng chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương. Trường hợp không có chỉ số giá tiêu dùng của địa phương thì sử dụng chỉ số giá tiêu dùng CPI của cả nước".
Thứ ba, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 44" bổ sung Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP về "trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất".
Đó là, thay vì theo "từng vị trí đất" như quy định cũ thì xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ theo khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá. Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất trên thị trường của từng thửa đất, khu đất được định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất đất tại khu vực có thửa đất, khu đất được định giá.
Đối với xác định hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số này sẽ được xác định theo thửa đất, khu đất được định giá bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường tại khu vực có thửa đất, khu đất được định giá chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.
