Trong bối cảnh Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét nhằm tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có nhiều kiến nghị quan trọng gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.
Toàn cảnh thị trường bất động sản trong quá trình phục hồi và phát triển. Ảnh minh họa.
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Minh Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết Hiệp hội cơ bản thống nhất với nội dung dự thảo luật, đồng thời kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến phạm vi điều chỉnh, điều kiện kinh doanh, giao dịch quyền sử dụng đất, đặt cọc, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án và hoạt động môi giới bất động sản.
Đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh để quản lý đất nền ngoài dự án
Một trong những nội dung được HoREA quan tâm là đề nghị bổ sung quy định quản lý hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài các dự án bất động sản.
Theo ông Lê Minh Châu, thực tế thời gian qua phát sinh nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức lợi dụng quy định về tách thửa đất theo Luật Đất đai để thực hiện hoạt động chuyển nhượng đất nền có dấu hiệu kinh doanh bất động sản nhưng không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Một số trường hợp có doanh nghiệp hoặc "đầu nậu" đứng sau người sử dụng đất để thực hiện việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó đưa các sản phẩm đất nền ra thị trường.
HoREA cho rằng nếu không có cơ chế quản lý phù hợp, người dân mua đất nền ngoài dự án có thể đối mặt với nhiều rủi ro, trong khi quyền lợi chưa được bảo vệ đầy đủ. Vì vậy, việc bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của luật là cần thiết, góp phần minh bạch hóa thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Một góc khu đô thị hiện đại trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục được hoàn thiện về chính sách, pháp lý. Ảnh minh họa.
Cân bằng giữa quản lý và tạo điều kiện cho thị trường
Liên quan đến điều kiện kinh doanh, HoREA đề nghị bổ sung quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải đăng ký kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định.
Theo ông Lê Minh Châu, quy định này sẽ tạo sự linh hoạt cho người dân tham gia thị trường nhưng vẫn bảo đảm nguyên tắc minh bạch, bình đẳng trong hoạt động kinh doanh và hạn chế tình trạng giao dịch tự phát, không được kiểm soát.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng với tỷ lệ không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà. Hiệp hội cho rằng chính sách này sẽ góp phần thu hút nguồn vốn quốc tế, thúc đẩy phát triển du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Đề xuất nới quy định về đặt cọc, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Về quy định đặt cọc, HoREA kiến nghị điều chỉnh theo hướng cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua bất động sản khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
Theo Chủ tịch HoREA, việc cho phép đặt cọc ở giai đoạn này là phù hợp với thực tiễn, bởi chủ đầu tư đã phải bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, triển khai thủ tục pháp lý dự án nhưng chưa đủ điều kiện để huy động vốn, bán sản phẩm.
Cơ chế đặt cọc với tỷ lệ giới hạn, đồng thời yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án, trong khi khách hàng có cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.
Đối với bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế cho phép người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Theo Hiệp hội, việc bắt buộc áp dụng bảo lãnh trong mọi trường hợp có thể làm gia tăng chi phí tài chính của doanh nghiệp, sau đó được tính vào giá bán và người mua nhà là đối tượng chịu tác động cuối cùng.
Gỡ vướng trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, HoREA kiến nghị không bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, nếu bên nhận chuyển nhượng cam kết tiếp nhận và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ còn lại với Nhà nước.
Theo ông Lê Minh Châu, chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường nhằm cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ nguồn lực hiệu quả, không nên mặc định đây là dấu hiệu doanh nghiệp gặp khó khăn.
HoREA cho rằng việc hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án sẽ thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án thông qua các hình thức gián tiếp như chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp.
Hiệp hội cũng đề xuất cho phép xử lý linh hoạt đối với các dự án đang thế chấp, theo hướng không bắt buộc giải chấp nếu bên nhận chuyển nhượng, bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản và nội dung được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng.
Hoàn thiện quản lý môi giới, thúc đẩy giao dịch số
Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, HoREA đề nghị bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới phải được cấp mã số định danh người môi giới bất động sản cùng với chứng chỉ hành nghề.
Theo ông Lê Minh Châu, việc xây dựng hệ thống định danh sẽ giúp nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới, hỗ trợ quản lý thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng môi giới hoạt động thiếu chuẩn mực, gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị hoàn thiện quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản được giao kết bằng phương thức điện tử, đặc biệt đối với các dịch vụ lưu trú ngắn hạn thông qua nền tảng trực tuyến. Đây là xu hướng tất yếu trong quá trình chuyển đổi số và cần được pháp luật ghi nhận để phù hợp với thực tế.
Theo ông Lê Minh Châu, các kiến nghị của HoREA được xây dựng trên cơ sở tổng kết thực tiễn, hướng tới mục tiêu hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Việc tiếp thu các đề xuất phù hợp sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững trong giai đoạn tới.
