LTS: “Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân”, đây là chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khi chủ trì buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, tại tại Trụ sở Trung ương Đảng vào chiều 19/5.
Trên thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở cho thuê là rất lớn, tuy nhiên mỗi người, mỗi nơi lại có nhu cầu khác nhau. Bởi vậy, cần những đánh giá nhu cầu nhà ở cho thuê theo từng nhóm, từng đối tượng để có chỉ tiêu phát triển phù hợp với từng địa phương, tránh lệch pha cung cầu nơi thừa nơi thiếu.
Tạp chí ĐS&PL triển khai loạt bài: “Hướng tới thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp” lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách, luật sư nhằm đóng góp những quan điểm, ý kiến bình luận, phân tích với cái nhìn đa chiều để nhà cho thuê không còn là phân khúc bị bỏ ngỏ mà thực sự là chiến lược an cư quốc gia ngay trong thời gian tới.
Trên thực tế, Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng với phân khúc nhà cho thuê thì gần như chưa hình thành một hệ thống chuyên nghiệp có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Vậy làm sao để thị trường nhà ở cho thuê không còn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa đảm bảo được chất lượng sống ổn định cho người dân mà sẽ "vươn mình" thành một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị? Chắc hẳn điều đó sẽ không thể thiếu một hệ thống pháp lý đầy đủ, vận hành trơn tru.
Liên quan nội dung này, PV ĐS&PL đã lắng nghe góc nhìn pháp lý từ luật sư Dương Văn Phúc, Công ty Luật TNHH MTV HMS, thành viên Đoàn Luật sư thành phố Huế.
Luật sư Dương Văn Phúc.
Cần sửa các luật đồng bộ, tạo hung pháp lý đầy đủ
ĐS&PL: Xin luật sư cho biết, trong luật hiện hành của Việt Nam, đã có những quy định cụ thể như thế nào liên quan đến nhà ở cho thuê?
Luật sư Dương Văn Phúc: Luật nhà ở năm 2023 có quy định về nhà ở xã hội, trong đó có quy định đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; Trước đây tại luật Nhà ở năm 2014 có quy định về chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích để cho thuê. Tuy nhiên, sau quá trình triển khai, hiệu quả chưa đạt như kỳ vọng nên luật Nhà ở sửa đổi đã điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn.
Luật Nhà ở năm 2023 hiện quy định ba hình thức gồm bán, cho thuê và thuê mua. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn cơ cấu phù hợp với nhu cầu thị trường và trong các dự án nhà ở xã hội vẫn có tỉ lệ nhà để cho thuê phù hợp với quy định pháp luật.
Trong luật Nhà ở năm 2023, chương về phát triển nhà ở xã hội có dành riêng một mục quy định về việc phát triển nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp. Đây cũng là cơ sở để các nhà chính sách hoạch định chủ trương xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, vì nhu cầu lớn nhất hiện nay vẫn đang ở các khu công nghiệp có số lượng công nhân lớn như ở các tỉnh thành mà Thủ tướng đã gợi ý việc triển khai ngay các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn, cụ thể là: Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên.
Hiện nay các mô hình cho thuê nhà ở phục vụ đối tượng này đa số xuất phát từ các tổ chức và cá nhân ngoài nhà nước xây dựng quỹ nhà để cho thuê, dẫn đến giá cả đắt đỏ và chi phí phình to hơn so với thu nhập của công nhân.
Nhiều địa phương đã khởi công dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6. Ảnh minh họa: VTV.VN.
ĐS&PL: Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, quy mô lớn, Việt Nam cần thêm những giải pháp mạnh mẽ về vốn, đất đai và cơ chế quản lý. Liên quan đến khung pháp lý, ông thấy cần bổ sung những gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người đi thuê. cũng như tạo cơ sở pháp lý, đầu tư vv... trước biến động về giá và vấn đề phát sinh khác?
Luật sư Dương Văn Phúc: Đầu tiên chúng ta cần đồng bộ hóa các quy định pháp luật, cần sửa luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS sản một cách đồng bộ, và nhanh chóng thì mới tạo ra khung pháp lý đầy đủ để thực hiện chủ trương lớn này một cách toàn diện.
Nhà nước cần xây dựng chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai, cần bố trí quỹ đất, miễn giảm thuế đất đối với những dự án này.
Cần rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn và quỹ đất, quỹ nhà tài sản công đang sử dụng kém hiệu quả để có phương án sắp xếp, phát triển mô hình nhà ở cho thuê.
Định hướng hoặc điều chỉnh quy hoạch bổ sung quỹ đất đối với nhà ở mục đích cho thuê trong các quy hoạch địa phương để thực hiện, trong quy hoạch phải đồng bộ hạ tầng với quỹ đất xây nhà cho thuê, làm như vậy mới bài bản được.
Phải tập trung nghiên cứu một số cơ chế chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, vốn, cơ chế.
Ngoài ra các cơ quan ban ngành phối hợp ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở cho thuê, phối hợp các địa phương xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng, làm cơ sở quy hoạch và phân bổ nguồn lực, tránh lệch pha cung - cầu.
Mô hình khu nhà ở xã hội cho thuê Long Bình, thành phố Đồng Nai - Ảnh: H.M. Đây được xem là dự án nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên của TP Đồng Nai và là dự án đầu tiên trên cả nước được triển khai thực hiện sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển mô hình chung cư cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động và các đối tượng thu nhập thấp.
Chính sách đặc biệt để khơi thông dòng vốn
ĐS&PL: Nhà ở cho thuê là loại hình đòi hỏi dòng vốn dài hạn bởi thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó có thể đáp ứng nhu cầu này. Vậy theo luật sư, ở góc nhìn pháp lý, giải pháp nào để khơi thông vấn đề?
Luật sư Dương Văn Phúc: Thứ nhất, cần có quy định cho việc dùng tiền ngân sách nhà nước để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê, như vậy ban đầu có thể triển khai được bước đầu các dự án, đẩy nhanh vốn đầu tư công.
Thứ hai, cần có cơ chế để khơi thông điểm nghẽn gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện nay chưa được giải ngân nhiều. Nguyên nhân là doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn với lãi suất khoảng 6,1% trong khi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.
Thứ ba, cần tạo điều kiện cho các tổ chức đơn vị tham gia xây dựng nhà ở cho thuê để kinh doanh cho thuê lại cần được ưu đãi hoặc ưu tiên tiếp cận nguồn vốn vay rẻ với lãi suất từ 2-3% và vay dài hạn, như vậy bài toán dòng tiền của doanh nghiệp đầu tư mới có thể thực hiện được, và phải được cấp tín dụng với hạn mức từ 80-90% nguồn vốn.
Ngoài ra cần giải quyết các nguồn tiền từ các trụ sở, bất động sản sau sáp nhập còn dôi dư hoặc các dự án chậm triển khai hoặc dự án chết. Từ đó tạo nguồn lực cho Nhà nước và xã hội để quay lại đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
ĐS&PL: Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2023 chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và chưa có một chương riêng quy định đầy đủ về nhà ở cho thuê. Điều này khiến việc xây dựng chính sách ưu đãi, cơ chế quản lý và phát triển thị trường gặp nhiều khó khăn. Luật sư đánh giá và có ý kiến thế nào về thực trạng này?
Luật sư Dương Văn Phúc: Tới đây Quốc hội sẽ họp và cho sửa luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS theo hướng đồng bộ, và tôi cho rằng cần quy định riêng, quy định chi tiết về nhà ở cho thuê. Như vậy mới thực hiện được chủ trương của Nhà nước về lĩnh vực này một cách toàn diện. Việc sửa luật theo hướng mở ra loạt chính sách ưu đãi và cơ chế quản lý riêng cho vấn đề xây dựng nhà ở cho thuê. Như vậy dự án này sẽ triển khai sôi động và đồng loạt trên khắp cả nước.
ĐS&PL: Có ý kiến đề xuất trong quá trình sửa đổi luật Đất đai 2024, luật Nhà ở 2023 và luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cơ quan quản lý cần nghiên cứu xây dựng một chương hoặc hệ thống quy định riêng dành cho nhà ở cho thuê. Vậy theo góc nhìn pháp lý thì luật sư có thể chỉ ra những quy định cần thiết bổ sung để đảm bảo nhà ở cho thuê được vận hành thông suốt khi đi vào sử dụng?
Luật sư Dương Văn Phúc: Chúng ta cần thay đổi cách xây dựng quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất cho nhu cầu này, hơn nữa cần điều chỉnh quy hoạch để đưa nguồn đất sử dụng vào mục đích này. Ngoài ra cần có cơ chế để chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác thành đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, cho chuyển tối đa và miễn giảm thu tiền từ sử dụng đất.
Cần có quy định cụ thể về hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, điện nước…. để vừa có cơ chế thông suốt, cần được bật luồng xanh để được giải quyết nhanh gọn nhưng phải đảm bảo tiêu chuẩn và quy chuẩn đã được nhà nước Quy định.
Cần thể chế rõ về đối tượng cho thuê, giá thuê, hợp đồng thuê và thời gian thuê phù hợp với tính chất là nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt các dự án do vốn đầu tư công thực hiện. Vừa đảm bảo có lợi nhuận nhưng phù hợp với sức thuê của người lao động, vừa đảm bảo tính tiết kiệm và chống lãng phí tài nguyên của nhà nước.
Quy định rõ và nghiêm về vấn đề bảo trì, duy tu, vận hành nhà cho thuê, vì người thuê muốn ổn định việc có nơi sinh hoạt thì nơi thuê cần phải được chủ đầu tư chú ý, duy tu, bão dưỡng vận hành liên tục, như vậy nơi an cư của người công dân tuy giá rẻ nhưng luôn được bảo đảm chất lượng.
Cơ chế thanh kiểm tra để giải quyết các tiêu cực trong dự án này cần được theo dõi liên tục và có thể áp dụng các phần mềm để kiểm tra hồ sơ và vận hành bằng công nghệ thông tin.
ĐS&PL: Có ý kiến cho rằng, việc miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch là những yếu tố then chốt giúp giảm chi phí đầu vào, góp phần giúp giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Góc nhìn pháp lý của luật sư thế nào về quan điểm này?
Luật sư Dương Văn Phúc: Các chi phí liên quan đến quỹ đất luôn là chi phí lớn, then chốt và quan trọng nhất trong triển khai dự án. Dự án kéo dài hay không là do việc triển khai tạo ra quỹ đất sạch, nếu quỹ đất sẵn sàng thì các nhà đầu tư sẽ nhanh chóng triển khai dự án và đưa dự án vào cho thuê.
Do đó, cần tập trung xây dựng đẩy mạnh giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên đây cũng là một vấn đề lớn và mấu chốt, do đó cần nguồn lực ưu tiên để giải quyết triệt để.
ĐS&PL: Trân trọng cảm ơn luật sư!
(Còn nữa)
