Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản dự án sẽ "leo thang"?

Thứ 6, 24/05/2024 06:25
Theo chuyên gia Savills, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ dẫn đến giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao khiến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng theo.

Ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó là ngày 1/1/2025.

Luật mới có những thay đổi về nguyên tắc xác định giá đất. Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, chính sách mới tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, qua đó, giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản dự án sẽ

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ngoài ra, khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Về phương pháp định giá, Luật Đất đai 2013 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh. 

Chuyên gia Savills phân tích 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. 

Ngoài ra đây cũng là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định. Dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu là điểm hạn chế quan trọng nhất. 

Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. 

Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị Sử dụng cao nhất và Tốt nhất. Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.

Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án.

Mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.

Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. "Với quy định loại bỏ khung giá đất, và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất" bà Giang nói. 

Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. 

Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh là có thẩm quyền. Tuy nhiên, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Theo chuyên gia Giang Đỗ, việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể sau:

Thứ nhất, tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản;

Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đâu tư;

Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.


Phương Hoàng

Cùng chuyên mục

Cụ ông 98 tuổi vẫn làm việc 9 tiếng/ngày, sức khoẻ tốt nhờ 3 bí quyết trường thọ đơn giản, duy trì được thì tốt cả thể chất lẫn tinh thần

Chủ nhật, 16/06/2024 22:53
Bí quyết trường thọ của cụ ông này vô cùng đơn giản, ai cũng có thể áp dụng được.

Vụ cháy nhà 6 tầng ở Định Công Hạ: Tìm thấy 4 thi thể

Chủ nhật, 16/06/2024 22:33
Công an Hà Nội thông tin, qua tìm kiếm sơ bộ tại vụ cháy nhà 6 tầng phố Định Công Hạ, các lực lượng đã phát hiện 4 thi thể.

Vụ cháy nhà 6 tầng ở Định Công Hạ: Có người thấy 2 cháu bé cầu cứu trong biển lửa

Chủ nhật, 16/06/2024 22:17
Một số người cho biết, căn nhà 6 tầng bị cháy có nhiều tầng chứa đồ kim khí, vật liệu xây dựng.

Con hỏi "có thể không học bài hôm nay được không?", mẹ từ chối khiến đứa trẻ ra đi mãi mãi

Chủ nhật, 16/06/2024 21:57
Đặt quá nhiều kỳ vọng vào con, người mẹ này vô tình hại con mà không hề hay biết.

"Cơn lốc màu da cam" nổi gió, cuốn trôi tường thép Ba Lan

Chủ nhật, 16/06/2024 21:46
Ba Lan đã cố gắng chơi phòng ngự và tưởng như sẽ dẫn Hà Lan về tỷ số hòa 1-1 thì tất cả công sức của họ bị cuốn trôi bởi màn tỏa sáng của Weghorst.
     
Nổi bật trong ngày

Đây là chiếc xe đắt nhất được giới đại gia lên mạng 'đi chợ' đem về, giá bằng 2 chiếc Bugatti Chiron

Thứ 7, 15/06/2024 07:05
Sự tiến bộ của thương mại điện tử khiến giờ đây những siêu xe giá tiền chục tỷ cũng có thể dễ dàng mua trên mạng như cơm bữa.

Tỷ phú Rockefeller khuyên 6 điều ‘xương máu’: Hãy coi tất cả là kẻ thù, bào chữa là căn bệnh tâm trí phải diệt tận gốc!

Thứ 7, 15/06/2024 07:55
Tỷ phú Rockefeller thường dành thời gian để ghi lại những hiểu biết của mình về sự giàu có, bí quyết thành công, rồi viết chúng dưới dạng những bức thư và giữ chúng trong gia đình.

Kia Sonet 2024 giá từ 539-624 triệu đồng, ngang Hyundai Creta bản base

Thứ 7, 15/06/2024 10:13
THACO Auto chính thức công bố giá bán Kia Sonet ở mức 539-624 triệu đồng, tương đương với phiên bản tiêu chuẩn của một số mẫu SUV hạng B.

Tông nát xe để kiểm chứng độ an toàn của Hyundai Accent vừa ra mắt tại Việt Nam

Thứ 7, 15/06/2024 11:56
Trong tháng 5 vừa qua, Hyundai Accent đã duy trì được vị thế của mình trong danh sách Top 10 mẫu xe bán chạy nhất thị trường.

Vì sao Phó Trưởng Ban Nội chính Trung ương Nguyễn Văn Yên bị đề nghị kỷ luật?

Thứ 7, 15/06/2024 15:12
UBKT Trung ương đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét, thi hành kỷ luật ông Nguyễn Văn Yên - Phó Trưởng Ban Nội chính Trung ương.
xe.nguoiduatin.vn