Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản dự án sẽ "leo thang"?

Thứ 6, 24/05/2024 06:25
Theo chuyên gia Savills, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ dẫn đến giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao khiến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng theo.

Ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó là ngày 1/1/2025.

Luật mới có những thay đổi về nguyên tắc xác định giá đất. Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, chính sách mới tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, qua đó, giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản dự án sẽ

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ngoài ra, khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Về phương pháp định giá, Luật Đất đai 2013 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh. 

Chuyên gia Savills phân tích 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. 

Ngoài ra đây cũng là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định. Dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu là điểm hạn chế quan trọng nhất. 

Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. 

Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị Sử dụng cao nhất và Tốt nhất. Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.

Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án.

Mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.

Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. "Với quy định loại bỏ khung giá đất, và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất" bà Giang nói. 

Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. 

Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh là có thẩm quyền. Tuy nhiên, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Theo chuyên gia Giang Đỗ, việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể sau:

Thứ nhất, tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản;

Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đâu tư;

Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.


Phương Hoàng

Cùng chuyên mục

Vợ chồng thu nhập 14 triệu đồng vẫn tiết kiệm mua được nhà, xe và tích luỹ: Thời nào cũng vậy, có gan mới làm được việc lớn!

Thứ 4, 26/06/2024 09:25
"Tối giản trong suy nghĩ và cuộc sống chứ tôi không hề tằn tiện. Tôi mong các bạn trẻ thấy rằng có cơ hội là phải nắm bắt ngay và chi tiêu hợp lý với thu nhập, tránh lãng phí...", chị H. đưa ra lời khuyên.

HLV Hoàng Anh Tuấn chốt bến đỗ sau khi rời U23 Việt Nam, điểm đến là đội đại gia V.League

Thứ 4, 26/06/2024 09:23
Sau 10 năm, HLV Hoàng Anh Tuấn mới trở lại cầm quân tại V.League. Lần này, thử thách sẽ đến ở một đội bóng được đầu tư mạnh mẽ nhưng chưa đạt được thành tích như kỳ vọng.

BMW M5 2024 ra mắt: Siêu sedan mạnh 717 mã lực nhưng điều nhiều người quan tâm là trọng lượng xe tăng lên vì lý do không ngờ tới này

Thứ 4, 26/06/2024 09:22
BMW M5 2024 bổ sung động cơ điện với bộ pin dung lượng 18,6 kWh để tăng công suất lên 717 mã lực nhưng cũng chính điều này làm cho trọng lượng xe tăng lên hơn 2,4 tấn.

Hơn 500 chiếc camera phát tín hiệu lạ bị cảnh sát điều tra: Thành công bắt giữ 1 đối tượng, vạch trần hành vi ''quay lén'' nghiêm trọng

Thứ 4, 26/06/2024 09:13
Cảnh sát phát hiện hơn 500 chiếc camera đã bị ''điều khiển'' nhằm thực hiện mục đích xấu.

Từ bồi bàn trở thành Tiến sĩ rồi trợ lý Giáo sư nước Mỹ, tôi nhận ra: Nghèo khó chính là bàn đạp vĩ đại nhất!

Thứ 4, 26/06/2024 09:03
Sự nghèo khó trong quá khứ không ngăn cản tôi tiến về phía trước.
     
Nổi bật trong ngày

Cha mẹ khôn ngoan “lười” làm 3 việc này: Càng ít thực hiện, con cái càng có tương lai hứa hẹn hơn

Thứ 3, 25/06/2024 00:25
Nhờ “lười” làm những việc này, người phụ nữ vui mừng chứng kiến con trai ngày càng trưởng thành và biết tự suy nghĩ, quyết định những chuyện cá nhân.

Ford Transit tiếp tục xuất hiện trên phố: Che logo như xe chạy thử nhưng đã ra biển số, ra mắt ngay tuần sau

Thứ 3, 25/06/2024 06:43
Những chiếc Ford Transit 2024 liên tục bị bắt gặp trên đường khi càng gần đến ngày ra mắt thị trường.

Nét đặc sắc bền bỉ của ẩm thực Huế: Giữ nếp nhà bằng hương vị thảo thơm

Thứ 3, 25/06/2024 09:41
Những câu chuyện gìn giữ nét ẩm thực Huế xưa trong mỗi nếp nhà, được chính những người con xứ Huế kể lại, theo cách dung dị và chân thực.

Nghỉ hè về nhà cậu chơi, 16 đứa cháu một ngày ăn hết 8kg gạo khiến cậu khóc dở mếu dở: Bao giờ mới hết hè?

Thứ 3, 25/06/2024 11:35
Cứ đến hè là thành “bảo mẫu”, người cậu khóc dở mếu dở vì phải “gồng gánh” 16 đứa cháu cùng lúc.
xe.nguoiduatin.vn