Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn cung nhà ở xã hội
Vừa qua, thông tin tại hội nghị tổng kết công tác năm 2025 của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biết cơ quan này sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ tập trung tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính, để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn cung nhà ở xã hội. Sau khi được Quốc hội thông qua, Bộ sẽ tiếp tục xây dựng các văn bản hướng dẫn hai luật trên.
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Việt Hùng
Ông Hùng cho biết, giá nhà đất có xu hướng tăng dần theo năm nhưng "chưa phản ánh đúng giá trị thực" do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, gây mất cân đối cung - cầu. Cùng đó, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Tiến độ triển khai nhiều dự án vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch.
Báo cáo của Bộ chỉ ra vài năm gần đây, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao, bình quân 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Tương tự, giá các loại hình khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... đều tăng theo các năm.
Giải pháp này được kỳ vọng góp phần kéo giảm giá nhà trong bối cảnh thị trường nhà ở liên tục tăng nóng thời gian qua.
Ảnh minh hoạ
Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật về vấn đề này, luật sư Hoàng Tùng, Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng việc Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2026 là một động thái đột phá và cần thiết.
Không làm phát sinh rủi ro pháp lý mới
Luật sư Tùng phân tích: "Năm 2025 - 2026 là giai đoạn các Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật nhà ở mới đi vào vận hành đồng bộ. Việc kiến nghị sửa đổi giúp xử lý triệt để các điểm chồng chéo, xung đột pháp lý giữa các đạo luật này mà giai đoạn dự thảo trước đó chưa lường trước hết được. Nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật là yêu cầu khách quan, phù hợp với nguyên tắc xây dựng pháp luật hiện nay.
Từ thực tiễn hành nghề luật sư, có thể thấy nhiều tranh chấp phát sinh do thiếu minh bạch thông tin và cơ chế kiểm soát dự án bất động sản.
Các vụ việc liên quan đến chậm bàn giao nhà, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn huy động vốn, hoặc người dân mua nhà nhưng không thể cấp giấy chứng nhận… đều cho thấy quy định hiện hành chưa đủ mạnh để phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu. Do đó, định hướng sửa luật theo hướng tăng công khai, minh bạch là phù hợp với yêu cầu thực tiễn".
Cũng theo luật sư, nếu được thiết kế chặt chẽ, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ hỗ trợ tích cực cho công tác giải quyết tranh chấp. Bởi khi thông tin pháp lý của dự án, tình trạng pháp lý nhà ở, lịch sử giao dịch được chuẩn hóa và quản lý thống nhất, cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và nhà đầu tư chân chính, hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài do thiếu chứng cứ hoặc chứng cứ mâu thuẫn.
Luật sư Hoàng Tùng, Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội)
Việc sửa đổi luật cần đặc biệt thận trọng để không làm phát sinh rủi ro pháp lý mới. Nếu các quy định mới can thiệp quá sâu vào quyền định đoạt tài sản, hoặc thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các giao dịch, dự án đã và đang triển khai, thì nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện hành chính và dân sự có thể sẽ gia tăng.
Đồng thời, sửa luật không chỉ để siết chặt mà quan trọng hơn là để phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ thị trường lành mạnh.
Luật cần tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp tuân thủ, đồng thời có cơ chế bảo vệ hiệu quả người mua nhà, nhất là trong các giao dịch hình thành trong tương lai. Khi pháp luật minh bạch, dễ áp dụng và có tính dự báo cao, số lượng tranh chấp sẽ giảm, thay vì chỉ tập trung xử lý hậu quả như hiện nay.
Có thể đơn giản hóa để giải phóng nguồn cung nhà ở xã hội. Rào cản lớn nhất hiện nay không phải là thiếu quỹ đất mà là thủ tục hành chính. Việc chú trọng đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp vào năm 2026 sẽ giúp rút ngắn quy trình phê duyệt dự án nhà ở xã hội vốn đang rất rườm rà, giúp doanh nghiệp tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi nhanh hơn.
Và kiểm soát giá, bảo vệ người tiêu dùng. Thực tế áp dụng luật cho thấy giá bất động sản vẫn tăng cao bất hợp lý. Việc Bộ Xây dựng nghiên cứu giải pháp “kiềm chế giá” thông qua luật hóa các công cụ điều tiết sẽ giúp thị trường bền vững hơn, giảm bớt các tranh chấp phát sinh từ việc giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Đây là bước hiệu chỉnh cần thiết để tối ưu hóa sự vận hành của thị trường, có thể chuyển dịch từ quản lý sang hỗ trợ và thúc đẩy. Việc sửa đổi luật nhắm vào việc tháo gỡ khó khăn và tạo hành lang thông thoáng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn trong việc lập kế hoạch dài hạn, giảm thiểu rủi ro pháp lý hồi tố; sự minh bạch về dữ liệu và nỗ lực kiềm chế giá sẽ bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở của nhóm đối tượng thu nhập thấp.
"Việc chú trọng quy hoạch không gian ngầm và đô thị xanh là bước đi cần thiết để pháp luật hóa các tiêu chuẩn xây dựng hiện đại, giúp giải quyết các tranh chấp về không gian chung - riêng trong các đô thị phức hợp tương lai", luật sư Tùng nhấn mạnh.
