Mới đây, ngày 29/6, Quốc hội chính thức thông qua 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản có hiệu lực sớm hơn 5 tháng. Các chuyên gia đánh giá, 3 bộ luật này sẽ có nhiều ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, đây thực sự sẽ là cuộc đổi mới đối với bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới.
Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.
Bên cạnh đó, Luật mới còn mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định này được đánh giá tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.
Luật cũng bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Cùng với đó là cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai.
Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho biết, trước đây, chuyển nhượng đất nông nghiệp rất phức tạp do vướng mắc nhiều quy định, pháp lý, chưa kể giá trị chuyển nhượng đất nông nghiệp lại không cao. Hơn nữa, đa số người dân từ bỏ làm nông để chuyển hướng sang làm lao động công nhân. Điều này dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, lãng phí rất nhiều.
Tuy nhiên, cho đến nay, ngay từ khi Luật Đất đai được sửa đổi và chuẩn bị có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ. Đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại. Nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp…
"Theo tôi quan sát, khu vực đồng bằng Bắc Bộ thì chưa có nhiều nhưng với những nơi tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên thì được các doanh nghiệp tích cực thu gom. Sau đó, họ sẽ trồng các loại cây đặc thù như dược liệu rồi bán lại cho các đơn vị sản xuất thuốc, dược phẩm nhằm phục vụ sản xuất kinh doanh thay vì chỉ đơn thuần là làm nông nghiệp", ông Toản cho hay.
Bên cạnh chuyển đổi cơ cấu cây trồng kết hợp với sản xuất kinh doanh, vị chuyên gia cho rằng, thị trường cũng xuất hiện tình trạng những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao là rất phổ biến.
Bởi căn cứ điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí. Theo đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Đặc biệt, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất của thị trường. Như vậy, giá đất sẽ tiệm cận với thị trường và kéo theo giá đền bù sẽ tăng.
Thực tế, việc những cá nhân, tổ chức, nhóm người đến mua thu gom đất nông nghiệp được cho là để đón thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực. Điều này cũng khiến nhiều người lo lắng dễ xảy ra tình trạng đầu cơ loại đất này.
Còn liệu có khả năng sốt đất nông nghiệp hay không, ông Toản cho biết: "Rất khó để xảy ra "sốt" loại đất này, mà chỉ có thể sôi động hơn. Nguyên nhân là do làm nông nghiệp quy mô lớn thì không phải ai cũng làm được, phải đầu tư rất nhiều về công nghệ, về vốn và cả đầu ra".
