Theo Cổng TTĐT Chính phủ, bà Nguyễn Thị Tâm hỏi: Tháng 4/1994, UBND xã giao lô đất 194m² cho ông T.V.T theo thỏa thuận đối ứng tiền đền bù với số tiền 10 triệu đồng. Ông T cho gia đình em trai sử dụng và đại diện là tôi làm hồ sơ. Tháng 12/2000, UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi với diện tích 194 m² đất ở lâu dài. Gia đình sử dụng ổn định và nộp thuế sử dụng đất liên tục từ năm 2000 đến nay. Tháng 09/2000, Phòng Tài nguyên và Môi trường đính chính tại trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giảm diện tích đất ở xuống 110 m² (gia đình không được nhận quyết định/bản mô tả vị trí). Tháng 02/2026, UBND xã ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho tôi do xác định cấp không đúng đối tượng. Nay ông T.V.T lập hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất (diện tích đo đạc thực tế năm 2026 là 186 m²) thì bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất. Tôi xin hỏi, số tiền 10 triệu đồng gia đình đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được ghi nhận/quy đổi là tiền sử dụng đất đã nộp hay không? Trường hợp ông T phải đóng tiền sử dụng đất mới nhưng tôi không được hoàn trả khoản tiền đã nộp năm 1994 theo giá trị thị trường thì có đúng nguyên tắc pháp luật không? Khi cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T trong trường hợp này, hộ gia đình phải nộp những khoản thuế, phí và lệ phí gì?
Ảnh minh họa/Dân Trí
Thuế cơ sở 3 thành phố Bắc Ninh trả lời vấn đề này như sau:
Việc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng dất mà đã nộp tiền cho UBND cấp xã trước đây (đất giao không đúng thẩm quyền) được căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP), cụ thể:
Tại khoản 2, Điều 140 Luật Đất đai 2024:
"2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;".
Tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP):
"2. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì tiền sử dụng đất dược tính theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 3 Điều 10 Nghị này.
b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại dược tính theo quy định tại điểm a khoản này theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ".
Theo quy định nêu trên, đề nghị bà đối chiếu với hồ sơ cụ thể, nguồn gốc đất, chứng từ nộp tiền sử dụng đất thực tế của mình để xác định có thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hay không.
Về số tiền đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được quy đổi là tiền sử, dụng đất hay không? Có được hoàn lại hay không? Nếu hoàn lại có đúng nguyên tắc hay không? Vấn đề này cần có hồ sơ, chứng từ cụ thể để cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.
Ngoài tiền sử dụng đất như quy định nêu trên, khi cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản, không thay đổi ranh giới thửa đất thì được miễn lệ phí trước bạ (quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
Để bảo đảm quyền lợi theo quy định, đề nghị bà hoàn thiện hồ sơ và nộp về UBND xã để được xem xét, giải quyết.
Thuế cơ sở 3 thành phố Bắc Ninh trả lời để bà Nguyễn Thị Tâm được biết và thực hiện theo quy định.
