Có một chuyện mà nhiều người đi làm vài năm hoặc cả chục năm, có thể vẫn chưa tìm được câu trả lời: Bao giờ mới đủ tiền mua nhà?
Lương vừa đủ sống, tiền tiết kiệm không ít nhưng cũng chưa thể gọi là nhiều. Cố mua nhà thì sợ gánh nợ mười mấy năm, mà tiếp tục ở thuê lại chẳng khi nào mới có tài sản đứng tên mình.
Thế nên câu chuyện mua nhà hay ở thuê không đơn giản là chọn phương án ít áp lực hơn, mà là bài toán về sự đánh đổi: Mua nhà và gánh được nợ thì có tài sản, thuê nhà linh hoạt hơn về tài chính, có thêm tiền cho những kế hoạch lẫn trải nghiệm riêng, nhưng chưa thể giải quyết mong muốn có một nơi ở thuộc về mình.
Vậy làm thế nào để biết bản thân đã sẵn sàng mua nhà hay chưa? Nếu chọn vay ngân hàng, nên vay bao nhiêu, trả góp hàng tháng ở mức nào để không quá chật vật? Nếu tiếp tục thuê nhà, đâu là cách để vừa đảm bảo chất lượng sống hiện tại, vừa không bỏ quên mục tiêu tài chính dài hạn?
Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với Chuyên gia Tư vấn tài chính cá nhân - Chị Nguyễn Kim Liên, để tìm lời giải cho tất cả những băn khoăn này.
“Có người vay 70% giá trị căn nhà vẫn an toàn, có người chỉ vay 30% đã gồng không nổi”
Băn khoăn lớn nhất của người vay mua nhà hiện nay là lãi suất thả nổi. Theo chị, trong trường hợp lãi suất tăng khiến tình hình tài chính căng thẳng, bán nhà trả nợ có phải là giải pháp?
Đó đương nhiên là giải pháp nhưng tôi muốn nhấn mạnh rằng đó là giải pháp cuối cùng. Vì bán nhà trong bối cảnh để tất toán khoản vay do không gánh nổi lãi thì thường phải chịu lỗ, hơn nữa cũng không phải nay đăng thì mai là bán được ngay. Trong thời gian chưa bán được nhà, người vay vẫn phải trả lãi đều. Vậy nên tôi cho rằng người vay vẫn cần tìm dòng tiền trả nợ để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng.
Nếu đang quá áp lực với khoản vay hiện tại, giải pháp trước khi bán nhà trả nợ có thể là đảo khoản nợ sang ngân hàng với lãi suất thấp hơn, thanh lý tài sản khác để bù đắp dòng tiền trả nợ,…
Để hạn chế tình trạng vay mua nhà nhưng không gồng nổi lãi, nhiều người vẫn thường khuyên nhau không nên vay quá 50% giá trị căn nhà. Theo chị con số này liệu có phải là một mốc an toàn? Và có hay không 1 mốc an toàn với người vay mua nhà, hay đã vay thì chắc chắn phải chấp nhận rủi ro khi lãi suất thả nổi?
Trên thực tế, không có một mốc giống nhau cho tất cả mọi người. Có người vay 70% giá trị căn nhà nhưng vẫn an toàn, có người vay 30% thôi vẫn có thể không “gồng” nổi.
Còn về việc lãi suất thả nổi, đó là kịch bản bạn phải tính ngay từ khi đọc hợp đồng vay vốn để thỏa thuận điều khoản vay hợp lý với dòng tiền của mình, chứ không phải khi lãi suất thay đổi rồi mới tính, vậy thì e là đã muộn.
Với những gia đình vẫn đang cố mua nhà trong bối cảnh hiện tại, không ít người sẽ ưu tiên mua nhà ngoại thành và chấp nhận đi làm xa. Theo chị, họ nên tính toán thế nào để biết khoản tiền mua nhà tiết kiệm được có đáng với chi phí đi lại, thời gian di chuyển và những bất tiện trong cuộc sống hay không?
Bài toán mua nhà nội thành giá cao hơn nhưng gần nơi làm việc, hay mua nhà ngoại thành giá rẻ hơn nhưng lại phải di chuyển nhiều hơn mỗi ngày, là điều dễ hiểu. Trong trường hợp này, tôi cho rằng có 2 vấn đề mà mọi người cần tính toán kỹ:
Thứ nhất: Mục tiêu dài hạn của gia đình là gì?
Thứ hai: Các giá trị cốt lõi mà gia đình sẽ luôn ưu tiên trong mọi hoàn cảnh là gì?
Phải trả lời được 2 câu hỏi chủ chốt này, bạn mới có cơ sở để hoạch định xem trong mỗi giai đoạn sống - khi chưa có con, khi có 1 con, có 2 con, con vào tiểu học, trung học,... thì gia đình mình cần ưu tiên tiền bạc, thời gian, sức khỏe hay đời sống sinh hoạt của gia đình để có lựa chọn phù hợp ở mỗi giai đoạn. Ví dụ với gia đình chưa có con, chỉ có 2 vợ chồng thì tiền bạc được ưu tiên hơn, khi có con nhỏ thì sức khỏe và thời gian lại là thứ quan trọng, khi con vào độ tuổi đi học thì giáo dục và đời sống sinh hoạt chung của cả gia đình là thứ quyết định.
Mỗi một quyết định tài chính là một mảnh ghép nhỏ trong tổng thể bức tranh cuộc sống. Gia đình cần có hình dung về bức tranh cuộc sống mà mình đang muốn xây dựng để từ đó đưa ra những quyết định phù hợp.
Nhà chỉ giải quyết nhu cầu về chỗ ở, cả gia đình còn nhiều nhu cầu khác như phát triển bản thân, trải nghiệm, đầu tư kinh doanh,… Do đó nên đặt căn nhà bên cạnh các yếu tố khác để từ đó phân bổ nguồn vốn hợp lý và phù hợp với bức tranh dài hạn của cả gia đình.
Có thể ban đầu mua căn nhỏ vừa sức, sau này được giá thì đổi sang căn to hơn nhưng có thể chấp nhận ở xa hơn. Nếu chưa có căn nhà phù hợp thì đi thuê tạm 1 vài năm cũng là một lựa chọn không tệ.
Bài toán cho người đã xác định ở thuê dài hạn: Cần chuẩn bị tối thiểu 1 năm tiền thuê nhà, 1 năm sinh hoạt phí
Như chị vừa phân tích, nếu chưa tìm được căn nhà phù hợp với khả năng tài chính ở hiện tại thì thuê nhà cũng không phải lựa chọn tệ. Vậy cần dựa vào những tiêu chí nào để xác định khi nào mua nhà là lựa chọn phù hợp, và khi nào thuê nhà lại có lợi hơn về tài chính?
Có 3 vấn đề cốt lõi ở đây mà chúng ta cần phân tích dựa: (1) tốc độ tăng giá của căn nhà, (2) tốc độ tăng giá của đồng tiền, và (3) tốc độ “tăng giá” của chính bản thân bạn.
Ví dụ với một người chỉ đi làm thuê, không có kiến thức và thời gian để đầu tư kinh doanh, thì mua nhà sớm là một lựa chọn phù hợp. Khi đó căn nhà cũng chính là 1 khoản đầu tư đối với người đó dù có phải đi vay. Quan trọng là tìm được kế hoạch vay nợ phù hợp với dòng tiền của họ.
Còn với một người đang kinh doanh đầu tư thì bài toán mua nhà cần được xem xét với các phương án kinh doanh khác xem lựa chọn nào mang lại tỷ suất sinh lời tốt hơn với cùng chất lượng sống.
Với những người đã xác định thuê nhà dài hạn thay vì mua nhà, theo chị, họ nên quản lý thu nhập và phân bổ tiền tiết kiệm như thế nào để vừa đảm bảo chất lượng cuộc sống hiện tại, vừa tích lũy được tài sản trong dài hạn?
Thường đây là những người đang bỏ vốn đầu tư kinh doanh và họ thấy mức sinh lời và giá trị tài sản họ đầu tư được vẫn cao hơn tốc độ tăng giá nhà trong dài hạn. Với những người này, quan trọng nhất cần hoạch định được phương án dòng tiền trong các kịch bản biến động đầu tư khác nhau. Vì kinh doanh đầu tư không phải lúc nào cũng thuận lợi, mỗi ngành nghề sẽ có chu kỳ phát triển và suy thoái khác nhau, trong một khoảng thời gian khác nhau, quan trọng nhất là chất lượng sống của gia đình vẫn phải được đảm bảo kể cả trong giai đoạn suy thoái.
Chi phí thuê nhà cũng không nên quá 30% thu nhập trung bình để đảm bảo các chi phí sinh hoạt khác, nhất là với gia đình đã có con. Song song với đó, mỗi người cũng cần chuẩn bị sẵn kế hoạch dự phòng cho thu nhập và kế hoạch đầu tư nếu dòng tiền hàng tháng bị đứt gãy.
Cuối cùng, theo chị, liệu thuê nhà dài hạn có trở thành lựa chọn sống mới của 1 thế hệ?
Nếu chi phí thuê nhà hợp lý thì đây là điều hoàn toàn có thể.
Tuy nhiên xét cho cùng, câu chuyện vẫn quay về bài toán lợi ích tổng thể trong dài hạn: Lợi ích về mặt tiền bạc, lợi ích về chất lượng sống, lợi ích về khả năng phát triển của bản thân,… Mỗi người vẫn sẽ có những lựa chọn khác nhau tùy theo năng lực và nhu cầu của người đó.
Chân thành cảm ơn chị vì những chia sẻ!
Ngọc Linh
