Ký hợp đồng bán nhà nhưng đổi ý không chịu giao
Năm 2021, bà Lưu ở Ninh Ba, tỉnh Chiết Giang, Trung Quốc mua lại một căn nhà có diện tích 55m2 từ ông Trần. Sau đó, ông Trần, bà Lưu và công ty môi giới đã ký kết hợp đồng môi giới mua bán nhà. Bà Lưu đã thanh toán đầy đủ số tiền 2 triệu NDT (khoảng 7 tỷ đồng) cho ông Trần theo thỏa thuận. Vài ngày sau, bà Lưu và ông Trần ký hợp đồng mua bán nhà, đồng thời hoàn tất thủ tục sang tên trong cùng ngày và thống nhất sẽ bàn giao nhà vào ngày hôm sau.
Tuy nhiên, ngay ngày hôm sau, chính quyền quận Ngân Châu, Ninh Ba đã ban hành thông báo thu hồi đất. Căn nhà mà ông Trần vừa bán lại nằm trong diện quy hoạch giải tỏa. Điều đó có nghĩa là chủ nhà sẽ nhận được khoản đền bù hậu hĩnh. Vì vậy, ông Trần vội vàng liên hệ với bà Lưu để hủy bỏ giao dịch.
Dĩ nhiên, bà Lưu không đồng ý với đề nghị này. Sau khi thương lượng bất thành, ông Trần không chỉ từ chối giao nhà mà còn khởi kiện bà Lưu và công ty môi giới ra Tòa án Nhân dân quận Ngân Châu, thành phố Ninh Ba. Ông Trần yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng môi giới và hợp đồng mua bán, buộc bà Lưu trả lại quyền sở hữu căn hộ và nhận hoàn trả 2 triệu tệ (khoảng 7 tỷ đồng) tiền mua nhà.
Tại phiên tòa, ông Trần trình bày trong nước mắt: "Theo chính sách bồi thường, căn hộ cũ của tôi có thể đổi được một căn hộ mới rộng hơn 90m2. Nếu tính theo giá 30.000 NDT/m2, tôi đã thiệt hại hơn 1 triệu NDT (khoảng 3,5 tỷ đồng). Hai bị đơn là bà Lưu và bên môi giới rõ ràng biết khu vực này sắp bị giải tỏa mà cố tình giấu giếm...".
Bà Lưu đưa ra 3 luận điểm phản biện:
Thứ nhất, bà đã lớn tuổi nên nhờ bên môi giới tìm nhà giúp, việc ông Trần tự nguyện bán nhà là giao dịch hoàn toàn tự nguyện giữa hai bên.
Thứ hai, tin đồn về việc khu chung cư có thể bị giải tỏa đã lan truyền từ lâu, đến cả bảo vệ ở cổng cũng biết. Là chủ sở hữu căn hộ, việc ông Trần không hay biết gì là điều khá vô lý. Hơn nữa, bà đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và hoàn tất thủ tục sang tên. Hợp đồng mua bán đã được thực hiện xong.
Thứ ba, công việc giải tỏa vẫn đang tiến hành, chưa có kết luận cuối cùng về việc căn hộ có chắc chắn bị giải tỏa hay không. Yêu cầu của ông Trần là trái với nguyên tắc thiện chí.
Quyết định cuối cùng của tòa án
Sau khi xem xét, Tòa án Nhân dân quận Ngân Châu đã bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tức ông Trần. Lý do được đưa ra là vì hợp đồng môi giới, mua bán nhà đất giữa ông Trần và bà Lưu cùng bên môi giới đều hợp lệ và có hiệu lực.
Các thỏa thuận quan trọng như giá cả, thời gian sang tên và giao nhà giữa ông Trần và bà Lưu đều xuất phát từ ý chí thực sự của cả hai bên. Việc hoàn tất thủ tục sang tên trong ngày ký hợp đồng mua bán là do chính ông Trần đề xuất chứ không phải yêu cầu từ bà Lưu và cô Dương.
Sau khi đến khảo sát thực tế tại khu vực căn hộ, thẩm phán phụ trách vụ án được biết tin đồn giải tỏa đã lan truyền tại đây từ khá lâu. Ông Trần đã đăng tin rao bán căn hộ ở nhiều công ty môi giới khác nhau. Do đó, ông Trần phải nắm rõ các thông tin cơ bản về căn hộ, bao gồm cả khả năng giải tỏa, để đưa ra mức giá phù hợp.
Vì vậy, ông Trần phải lường trước được khả năng căn hộ bị giải tỏa và đã tính toán yếu tố này vào giá bán. Mức giá cuối cùng cũng không thấp hơn giá thị trường của các căn hộ tương tự trong khu vực. Nếu không đưa ra được mức giá như ý là lỗi của Trần, không phải lỗi của người mua.
Bà Lưu đã thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà theo hợp đồng, thủ tục sang tên cũng đã hoàn tất. Ông Trần không thể chứng minh việc tiếp tục giao nhà sẽ gây ra thiệt hại bất công rõ ràng cho mình. Do đó, tòa án không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng dựa trên nguyên tắc thay đổi tình thế của ông Trần.
Thẩm phán cho biết, điều 533 Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định: Sau khi hợp đồng được ký kết, nếu điều kiện cơ bản của hợp đồng có những thay đổi lớn mà các bên không thể lường trước được khi ký kết, không thuộc rủi ro kinh doanh, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng gây ra sự bất công rõ ràng cho một bên thì bên bị ảnh hưởng bất lợi có thể thương lượng lại với bên kia. Nếu không đạt được thỏa thuận trong thời hạn hợp lý, các bên có thể yêu cầu tòa án nhân dân hoặc cơ quan trọng tài thay đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Trong trường hợp này, ông Trần không chứng minh được việc căn nhà nằm trong diện tỏa là điều ông “không thể lường trước được”, vì vậy ông không có quyền hủy bỏ hợp đồng với người mua nhà là bà Lưu.
(The Paper)
Nguyên An
