Theo Cổng TTĐT Chính phủ, ông Nguyễn Huy Hoàng hỏi: Công ty tôi là chủ đầu tư dự án nhà ở cao tầng, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích hơn 4.000 m2 từ năm 2021, nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng. Hiện nay, do đánh giá lại nhu cầu về chỗ để xe ô tô của cư dân và khách, công ty tôi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch cục bộ để tăng thêm 1 tầng hầm làm khu vực để xe và kỹ thuật (quy hoạch ban đầu gồm 20 tầng nổi và 1 tầng hầm, dự kiến điều chỉnh thành 20 tầng nổi và 2 tầng hầm). Toàn bộ diện tích các tầng hầm chỉ phục vụ mục đích để xe và khu vực kỹ thuật.
Tôi xin hỏi, việc xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ để tăng thêm 1 tầng hầm (chỉ phục vụ mục đích để xe và khu vực kỹ thuật) đối với dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có làm phát sinh nghĩa vụ tài chính về việc tính và nộp bổ sung tiền sử dụng đất hay không? Trường hợp phải tính và nộp thêm tiền sử dụng đất, căn cứ pháp lý và phương pháp xác định cụ thể đối với diện tích tầng hầm bổ sung được quy định như thế nào?
Ảnh minh họa/Vneconomy
Thuế thành phố Hà Nội trả lời vấn đề này như sau:
Tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về trình tự thu, nộp tiền sử dụng đất:
"1. Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
a) Căn cứ quyết định giao đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định chuyển hình thức sử dụng đất, nhu cầu công nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ mà người sử dụng đất nộp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định về cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông chuyển Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật".
Tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 44 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về trách nhiệm của cơ quan, người sử dụng đất:
"17. Sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 44 như sau:
a) Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 như sau:
"a) Xác định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bao gồm thời điểm bàn giao đất thực tế đối với trường hợp tính tiền nộp bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định này), thời hạn thuê đất, đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định này, giá đất cụ thể trong các trường hợp phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nộp bổ sung theo quy định tại Nghị định này (bao gồm cả trường hợp xác định khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất)".
b) Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3 như sau:
"a) Căn cứ quy định tại Nghị định này và Phiếu chuyển thông tin do cơ quan có chức năng quản lý đất đai và các cơ quan khác chuyển đến, thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bao gồm cả tiền thuê đất có mặt nước, tiền thuê đất để xây dựng công trình ngầm, công trình ngầm nằm ngoài phần không gian sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Nghị định này); tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 7, Điều 8, Điều 34; khoản tiền bổ sung theo quy định tại Điều 15, khoản 4 Điều 30, khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51; số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, giảm phải thu hồi theo quy định tại Điều 17, Điều 38 Nghị định này; số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giảm và thông báo cho người sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này".
Như vậy, cơ quan có chức năng quản lý đất đai căn cứ quyết định giao đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định chuyển hình thức sử dụng đất, nhu cầu công nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ mà người sử dụng đất nộp, có trách nhiệm xác định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể trong các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án, chuyển cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất theo quy định.
Từ các nội dung và quy định nêu trên, nội dung đề nghị của ông không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế, đề nghị ông liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn, giải đáp về căn cứ pháp lý, phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp thêm đối với diện tích tầng hầm bổ sung.
