Các khối nhà ở xã hội đang dần hình thành, phản ánh xu hướng phát triển mạnh phân khúc nhà ở giá rẻ tại đô thị lớn.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt sau thời kỳ tăng giá mạnh kéo dài từ 2024 đến đầu 2025. Ghi nhận thực tế cho thấy giá chung cư tại nhiều khu vực đã chững lại, thậm chí giảm nhẹ so với giai đoạn “sốt nóng”, trong khi đất nền ven đô rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.
Diễn biến này đang tạo ra sự thay đổi rõ rệt trong hành vi thị trường: Nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi người mua ở thực bắt đầu quay trở lại, tận dụng cơ hội giá ổn định và nguồn cung tăng lên.
Giá chung cư tại Hà Nội không còn “leo thang”
Theo khảo sát của phóng viên Đời sống & Pháp luật tại khu vực Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội) mặt bằng giá chung cư thời gian gần đây đã không còn duy trì tốc độ tăng mạnh như trước.
Một số dự án từng ghi nhận mức tăng nóng trong năm 2024 hiện đã chững lại, thậm chí xuất hiện tình trạng điều chỉnh giá chào bán tùy theo vị trí, diện tích và tình trạng căn hộ. Mức giảm không đồng loạt, nhưng xu hướng chung là người bán đã bắt đầu linh hoạt hơn trong thương lượng.
Một góc khu đô thị Hà Đông (Hà Nội), nơi tập trung nhiều dự án chung cư và có nguồn cung nhà ở lớn của thành phố.
Chị N.T.H (Hà Đông), một môi giới lâu năm tại khu vực này cho biết: “So với giai đoạn đầu năm 2024, giao dịch hiện nay giảm rõ rệt. Khách mua ít hơn, chủ nhà cũng không còn giữ giá quá cao mà bắt đầu phải điều chỉnh để bán được hàng.”
Không chỉ riêng Văn Phú (Hà Đông), nhiều khu vực khác như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai hay Gia Lâm cũng ghi nhận tình trạng tương tự: thanh khoản giảm, thời gian bán kéo dài và giá không còn tăng như trước.
Đất nền ven đô: kém sôi động, nhà đầu tư rút lui
Nếu như chung cư đang chững lại thì phân khúc đất nền ven đô còn trầm lắng hơn. Các khu vực từng là điểm nóng như Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai hoặc Thường Tín… hiện ghi nhận lượng giao dịch thấp, nhiều lô đất “treo” lâu không có người hỏi mua.
Một số nhà đầu tư cá nhân cho biết họ đang tạm dừng “xuống tiền” để quan sát thêm diễn biến thị trường.
Anh N.Đ.Q (nhà đầu tư tại Hà Nội) chia sẻ: “Giai đoạn trước tôi mua đất nền khá nhiều, nhưng hiện tại thanh khoản yếu nên tôi đang giữ hàng, không mở rộng thêm. Bán ra cũng khó hơn, giá thì không còn tăng như trước.”
Theo các môi giới, tâm lý “chờ đợi” đang bao trùm thị trường đất nền, khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm rõ rệt.
Chị Nguyễn Thị Dung (Hà Đông, Hà Nội), người đang tìm mua căn hộ cho gia đình, cho biết trước đây giá tăng quá nhanh khiến việc mua nhà trở nên khó khăn.
“Khoảng một năm trước, giá chung cư tăng liên tục nên gia đình tôi chưa quyết định mua. Hiện nay giá có vẻ ổn định hơn, một số chủ nhà cũng dễ thương lượng hơn nên tôi đang tìm kiếm căn phù hợp,” chị Dung nói.
Thực tế ghi nhận cho thấy nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực đang chiếm tỷ trọng lớn hơn trong các giao dịch hiện nay, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn giảm mạnh do lo ngại rủi ro thanh khoản và chi phí vốn.
Chuyên gia nhận định diễn biến giá bất động sản
Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào chu kỳ mới từ năm 2024, không phải chỉ trong giai đoạn 6 tháng cuối năm nay như nhiều người nghĩ.
Theo ông Quê, chu kỳ lần này có sự khác biệt rõ rệt so với các giai đoạn trước do chịu tác động mạnh từ cả yếu tố kinh tế trong nước và quốc tế. Vì vậy, thị trường không còn vận hành theo quy luật truyền thống “3 năm tăng và 3 năm giảm” như trước đây.
Chuyên gia nhận định bất động sản sẽ phân hóa mạnh theo pháp lý và vị trí.
“Chu kỳ bất động sản hiện nay chịu ảnh hưởng lớn từ biến động liên tục của kinh tế, chính trị thế giới, lẫn chính sách tiền tệ, nguồn cung bất động sản lớn hay rủi do đánh thuế luôn rình rập. Do đó, diễn biến thị trường sẽ linh hoạt hơn, phụ thuộc vào các yếu tố khách quan nêu trên thay vì đi theo chu kỳ cố định như trước kia,” ông Quê nhận định.
Theo ông, yếu tố quan trọng nhất hiện nay là pháp lý minh bạch, vị trí tốt và mức giá phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Ông cũng nhấn mạnh rằng nguồn cung bất động sản trong thời gian tới có xu hướng tăng cao, khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn chịu áp lực “mua bằng mọi giá” như giai đoạn trước.
Một điểm đáng chú ý là theo ông Quê, phân khúc nhà ở xã hội sẽ đóng vai trò quan trọng trong 5 năm tới. Với nhu cầu ở thực lớn, đây sẽ là phân khúc có thanh khoản tốt và ổn định. Tuy nhiên, khác với đất nền trong các chu kỳ trước, nhà ở xã hội không tạo ra làn sóng tăng giá mạnh trên toàn thị trường mà chủ yếu giúp cân bằng cung và cầu.
Sự phát triển của phân khúc này cũng có thể khiến dòng khách hàng dịch chuyển từ chung cư thương mại, nhà liền kề và biệt thự sang nhóm sản phẩm phù hợp hơn về giá, qua đó làm thay đổi cấu trúc thị trường.
Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Tổng thể, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá hợp lý sẽ giữ thanh khoản tốt hơn, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc định giá cao có thể gặp khó khăn.
Giới chuyên gia cho rằng giai đoạn hiện tại tuy không còn sôi động như trước, nhưng lại mở ra cơ hội cho người mua ở thực tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn điều đã bị “nén” trong suốt chu kỳ tăng nóng vừa qua.
