Căn hộ ế ẩm, phòng trọ 'lên ngôi': Chuyện gì đang xảy ra?

Thực trạng 2026: Căn hộ “hạ nhiệt”, phòng trọ tăng nhiệt

Bước sang 2026, thị trường thuê nhà tại TPHCM đang xuất hiện một “nghịch lý” đáng chú ý: căn hộ từng là lựa chọn đáng mơ ước lại dần hạ nhiệt, trong khi phòng trọ bình dân lại liên tục kín chỗ. Theo dữ liệu mới nhất, giá thuê căn hộ đã giảm từ 3–20% so với đỉnh năm 2025, nhiều căn dù hạ giá vẫn khó tìm khách, thậm chí bị bỏ trống dài ngày do nguồn cung quá lớn và mức giá vẫn vượt khả năng chi trả của số đông .

Ngược lại, phân khúc phòng trọ cho thuê tại TPHCM ghi nhận mức tăng trưởng “bùng nổ”, với lượng tìm kiếm tăng tới 130% chỉ trong đầu năm 2026, tập trung mạnh ở mức giá 2–5 triệu/tháng .

Thực tế này phản ánh rõ sự thay đổi trong hành vi người thuê: thay vì ưu tiên không gian sống “cao cấp”, người trẻ, sinh viên và người lao động đang chuyển sang lựa chọn “ở thực tế” – tức là tối ưu chi phí, linh hoạt tài chính nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sinh hoạt cơ bản. Một phòng trọ 3–4 triệu/tháng có thể đáp ứng đủ nhu cầu ở, trong khi căn hộ 15–25 triệu/tháng lại trở thành gánh nặng dài hạn.

Giải mã cơn sốt ngược dòng

Nguyên nhân lớn nhất đến từ áp lực tài chính ngày càng rõ. Trong năm 2025, giá thuê nhiều khu vực đã tăng trung bình 10–15%, kéo theo chi phí sinh hoạt như điện, nước và chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đều leo thang. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn người trẻ gần như không tăng tương ứng. Điều này buộc người thuê phải thay đổi hành vi tìm chỗ ở: Họ chọn phòng trọ mức 3–5 triệu thay vì căn hộ giá 10–20 triệu/tháng, để tối ưu chi phí.

Mặt khác, nhóm đối tượng sinh viên, freelancer và người mới đi làm có xu hướng di chuyển liên tục, không muốn bị ràng buộc bởi hợp đồng dài hạn. Vì thế, phòng trọ trở thành lựa chọn lý tưởng nhờ dễ thuê, dễ chuyển, ít áp lực cọc và thủ tục đơn giản.

Ngược lại, căn hộ đang dần mất lợi thế. Việc siết hoạt động cho thuê ngắn hạn như Airbnb, cùng với lượng khách nước ngoài giảm so với giai đoạn trước, khiến phân khúc cao cấp chững lại. Thực tế thị trường ghi nhận nhiều căn hộ 30–40 triệu/tháng khó tìm khách, trong khi phòng trọ giá 3 triệu lại “cháy phòng”. Đáng chú ý, nhiều mô hình phòng trọ hiện nay đã nâng cấp tiện nghi, tiệm cận căn hộ mini cho thuê nhưng vẫn giữ mức giá mềm – tạo lợi thế cạnh tranh cực lớn trong bối cảnh người thuê ngày càng thực tế và tính toán hơn.

PV