Kỷ lục mới về phân khúc căn hộ trên 120 triệu đồng/m2
CBRE Việt Nam - công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản vừa công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội trong quý IV/2025.
Với phân khúc căn hộ chung cư, Hà Nội đã ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong cả năm lên gần 36.000 căn. Đây là lượng mở bán theo năm cao thứ hai từng được ghi nhận tại thị trường chung cư Hà Nội, chỉ thấp hơn năm 2019 - khi nguồn cung căn hộ “bùng nổ”.
Đáng chú ý, năm nay cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.
Một xu hướng nổi bật khác quan sát thấy trong quý cuối năm 2025 là nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm tỉ trọng đáng kể. Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý IV và gần 40% tổng nguồn cung mở bán tại khu vực Hà Nội trong năm 2025.
Hà Nội lập kỷ lục mới về phân khúc căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 với 4.000 căn bán ra. (Ảnh minh họa).
Về giá bán căn hộ, theo kết quả khảo sát nghiên cứu của CBRE Việt Nam, đang có sự phân hóa rõ rệt về giá bán giữa khu vực nội đô và vùng ven.Theo đó, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Giá bán này thấp hơn 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50–60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90–100 triệu đồng/m2.
Tại thị trường thứ cấp (mua bán chung cư đã qua sử dụng), giá thứ cấp trung bình trong quý IV ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý III/2025. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý III.
Sự “hạ nhiệt” này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố bao gồm: Mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.
Nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng khoảng 33.000 căn
Bước sang năm 2026, CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025.
Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ, giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao. Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.
Dự báo về thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết trên báo Lao Động, bước sang năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.
“Mặt bằng giá khó có khả năng “hạ nhiệt” ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù”, bà Hằng nhận định.
“Chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao”, bà Hằng phân tích.
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, một số chuyên gia bất động sản lại cho rằng, nếu xét riêng phân khúc nhà ở thương mại (căn hộ, nhà liền thổ) thì giá bán trong năm 2026 có thể tăng nhẹ. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh toàn thị trường thì nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh vào nửa cuối năm 2026. Khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng tăng mạnh, áp lực giảm giá bán căn hộ sẽ lớn hơn, vì thế giá bán sẽ có xu hướng giảm.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ trên An Ninh Tiền Tệ: "Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn.
Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kỳ vọng có sự chuẩn bị kĩ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động".
