Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và Bộ Xây dựng về một số quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, đáng chú ý, HoREA đề xuất tiếp tục cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường sau 5 năm, đồng thời bổ sung điều kiện cư trú nhằm kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng và ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách.
Các dự án nhà ở xã hội góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động. Ảnh minh họa/TL.
HoREA đề xuất nới cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội
Trao đổi với phóng viên Đời sống và Pháp luật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Hiệp hội đánh giá cao nhiều cơ chế, chính sách nhà ở xã hội được quy định tại Mục 2 Chương VI dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, qua nghiên cứu, HoREA nhận thấy một số quy định về mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội vẫn chưa thực sự phù hợp với thực tiễn, cần được xem xét điều chỉnh.
Đáng chú ý, HoREA kiến nghị tiếp tục duy trì chính sách cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm, kể từ khi thanh toán đủ tiền mua, thuê mua và được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, người dân cũng cần được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội cho người có nhu cầu.
Theo ông Châu, đây là chính sách đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2023, được thực tiễn kiểm nghiệm trong nhiều năm. Việc tiếp tục kế thừa quy định này sẽ bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở xã hội, đồng thời tạo sự ổn định, nhất quán trong chính sách.
Chủ tịch HoREA phân tích, nhu cầu bán lại nhà ở xã hội có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân chính đáng. Chẳng hạn, người mua phải chuyển địa bàn sinh sống, làm việc; gặp sự cố bất khả kháng hoặc sau một thời gian làm việc, thu nhập được cải thiện, không còn thuộc nhóm đối tượng thu nhập thấp và có nhu cầu đổi sang căn nhà rộng hơn, tiện nghi hơn.
"Không thể vì một bộ phận lợi dụng chính sách để trục lợi mà hạn chế quyền lợi chính đáng của số đông người mua, thuê mua nhà ở xã hội", là quan điểm được HoREA nhấn mạnh trong kiến nghị gửi các cơ quan chức năng.
HoREA kiến nghị bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở xã hội, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà sau thời hạn 5 năm theo cơ chế thị trường. Ảnh minh họa/TL.
Lo người mua nhà bị thiệt khi bán lại
Một trong những vấn đề HoREA đặc biệt quan tâm là quy định về giá bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm.
Theo phân tích của Hiệp hội, dự thảo đang giới hạn giá bán lại tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Quy định này có thể khiến người bán chịu thiệt thòi vì trong quá trình sở hữu nhà, họ đã phải chi trả nhiều khoản như lãi vay tín dụng, chi phí vay mượn khoản tiền thanh toán ban đầu và các chi phí tài chính khác.
Do đó, HoREA đề xuất giá bán lại trong thời hạn 5 năm cần được tính thêm chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước ban đầu và mức trượt giá CPI hằng năm. Hiệp hội cho rằng cách tính này sẽ hài hòa hơn quyền lợi giữa người bán và người mua, đồng thời hạn chế tình trạng mua bán chênh lệch ngoài hợp đồng.
Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, HoREA đề nghị người bán được quyền giao dịch theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu, thay vì tiếp tục bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng là người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Hiệp hội cũng đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội trong cả hai giai đoạn trước và sau 5 năm, kể cả trường hợp người mua chưa thanh toán đủ tiền hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhằm bảo đảm tính đồng bộ với quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Ảnh minh họa/TL.
Bổ sung điều kiện cư trú để ngăn trục lợi chính sách
Bên cạnh việc bảo vệ quyền chuyển nhượng của người mua nhà ở xã hội, HoREA cũng đề xuất bổ sung điều kiện cư trú đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị người mua, thuê mua phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp chưa có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương đó. Sau khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, người dân phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà đã mua.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc bổ sung điều kiện này nhằm tăng cường kiểm soát đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng người không có nhu cầu ở thực tìm cách tiếp cận chính sách để đầu cơ, mua đi bán lại hưởng chênh lệch.
HoREA cho rằng, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc hạn chế quyền bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm mà phải xác định chính xác người được hưởng chính sách ngay từ đầu. Hiệp hội đề nghị giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú, tương tự việc xác nhận điều kiện thu nhập đối với một số trường hợp lao động tự do hiện nay.
Đồng thời, cần có cơ chế kiểm tra, xử lý nghiêm, kể cả thu hồi nhà ở xã hội nếu có đủ căn cứ xác định người mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách hoặc sử dụng nhà ở sai mục đích theo quy định pháp luật.
Cảnh báo tác động đến người mua và doanh nghiệp
Đánh giá về tác động của quy định hạn chế chuyển nhượng sau 5 năm, HoREA cho rằng chính sách này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân.
Ông Châu cho biết, người mua nhà ở xã hội phải bỏ ra khoản tiền không nhỏ để thanh toán ban đầu, vay vốn tín dụng, trả lãi vay, phí bảo trì và các chi phí liên quan để được cấp Giấy chứng nhận. Nếu sau nhiều năm sở hữu, họ vẫn không được quyền bán lại nhà theo giá thị trường thì có thể phát sinh tâm lý e ngại, làm giảm sức hấp dẫn của loại hình nhà ở này.
Đáng chú ý, việc hạn chế quyền định đoạt tài sản cũng có thể khiến người mua gặp khó khăn khi cần huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giải quyết nhu cầu cấp thiết của gia đình.
Không chỉ tác động đến người dân, HoREA còn cảnh báo quy định mới có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Khi người mua không còn mặn mà với sản phẩm, sức mua suy giảm sẽ kéo theo nguy cơ doanh nghiệp thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản và gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án tiếp theo.
Theo Hiệp hội, cơ cấu sản phẩm tại nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu là nhà để bán, thuê mua, trong khi tỷ lệ nhà cho thuê thường thấp hơn. Vì vậy, việc thay đổi chính sách chuyển nhượng có thể làm giảm động lực tham gia thị trường của doanh nghiệp, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Hướng tới chính sách nhà ở phù hợp hơnVề lâu dài, HoREA kiến nghị cần tổng kết các chính sách nhà ở đã thực hiện trong hơn 70 năm qua để xây dựng hệ thống chính sách phù hợp với điều kiện phát triển mới.
Hiệp hội đặc biệt quan tâm đến định hướng phát triển nhà ở giá phù hợp (affordable housing), bên cạnh nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp nhưng chưa thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Theo HoREA, việc đa dạng hóa các loại hình nhà ở, kết hợp với cơ chế chuyển nhượng hợp lý và kiểm soát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng sẽ góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân. Quan trọng hơn, chính sách cần bảo đảm đúng mục tiêu an sinh xã hội nhưng không tạo thêm rào cản khiến người dân và doanh nghiệp giảm động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Từ những phân tích trên, HoREA cho rằng chính sách nhà ở xã hội cần bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh, ngăn chặn đầu cơ, trục lợi và quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cần kế thừa những chính sách đã được thực tiễn kiểm chứng, đồng thời tăng cường kiểm soát đối tượng thụ hưởng ngay từ đầu vào. Qua đó, không chỉ bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng người có nhu cầu mà còn tạo niềm tin cho người dân, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
