Yêu cầu giá đất sát giá thị trường
Tại kỳ họp thứ 31, HĐND tỉnh Nghệ An khóa XVIII, ông Hoàng Quốc Việt, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có phần giải trình đáng chú ý liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn. Theo ông Việt, Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã đặt ra những thay đổi lớn so với Luật Đất đai 2013, trong đó yêu cầu địa phương phải xây dựng bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường.
Điều này khiến bảng giá đất ban hành từ năm 2019, vốn được xây dựng theo khung giá do Chính phủ quy định, không còn phù hợp. Nếu không điều chỉnh, nhiều dự án đầu tư, tái định cư, giao đất, đấu giá... sẽ không thể triển khai hoặc gặp khó khăn.
Để đảm bảo việc áp dụng luật mới diễn ra suôn sẻ, tỉnh Nghệ An đã ban hành quyết định điều chỉnh giá đất ở nhiều khu vực – đặc biệt tại các tuyến đường trung tâm. Mức tăng được ngành chức năng tính toán sao cho mức thuê đất của doanh nghiệp tăng không quá 10–20%, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt do lỗi xây dựng giá cũ hoặc do hạ tầng mới phát sinh.
Cùng với đó, các mức thu theo tỷ lệ đối với từng loại đất cũng được đề xuất điều chỉnh đáng kể: Đất thương mại, dịch vụ: từ 55% giảm xuống còn 25%; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh: từ 50% xuống còn 20%; đất khoáng sản: từ 100% giảm còn 40%.
Thách thức giữa tiệm cận giá thị trường và đảm bảo an sinh
Dù được khẳng định là cần thiết và đã có tính toán giảm thiểu tác động, nhưng việc giá đất tăng đồng loạt tại nhiều khu vực lại đang khiến người dân lo lắng, đặc biệt là những người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Ông Việt cho biết: Trước đây, theo Nghị định 45 (hướng dẫn Luật Đất đai 2013), người dân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất ở chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 103 hiện hành (hướng dẫn Luật 2024) lại quy định phải nộp 100% toàn bộ diện tích.
Quy định mới này được đánh giá là sẽ khiến nhiều hộ dân rơi vào thế khó, nhất là tại các vùng ven đô, nơi người dân có nhu cầu tách thửa, chuyển đổi đất vườn để làm nhà ở.
Nhận thấy thực tiễn này, tỉnh Nghệ An cùng một số địa phương đã gửi kiến nghị lên Chính phủ, đề xuất điều chỉnh quy định theo hướng linh hoạt hơn. Bộ Tài chính – cơ quan chủ trì soạn thảo nghị định sửa đổi đã tiếp thu và đang dự thảo điều chỉnh lại tỷ lệ thu về mức 50%, tương tự như trước đây.
Việc bảng giá đất được điều chỉnh để sát giá thị trường là xu thế chung, nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp, sẽ ngày càng khó tiếp cận với quyền sử dụng đất ở, vốn là nền tảng cho việc an cư và ổn định cuộc sống.
Trong tháng 5/2025, UBND tỉnh đã ban hành các quyết định sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020–2024. Nhiều khu vực ghi nhận giá đất tăng mạnh, phản ánh đúng xu thế phát triển đô thị và hạ tầng – nhưng cũng tạo ra những khoảng cách mới giữa giá trị tài sản và khả năng chi trả của người dân.
Việc hài hòa giữa mục tiêu phát triển và đảm bảo an sinh, giữa yêu cầu luật pháp và thực tế đời sống dân sinh, sẽ tiếp tục là một bài toán nan giải mà các cấp ngành tại Nghệ An cần xử lý thận trọng trong thời gian tới.
Phan Huy
