Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, năng lực pháp lý và hiệu quả triển khai dự án. Trong bối cảnh hệ thống chính sách về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước được hoàn thiện, việc tháo gỡ những điểm nghẽn trong thực thi, tăng tính liên thông giữa các cơ quan và nâng cao khả năng dự báo chính sách được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn và đưa các dự án lớn sớm phát huy giá trị.
Trao đổi với phóng viên, ông Thế Anh, Giám đốc MDLand Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó yếu tố pháp lý, năng lực triển khai và chất lượng sản phẩm ngày càng giữ vai trò quan trọng. Theo ông, những thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản thời gian qua đang góp phần hình thành một môi trường kinh doanh minh bạch, chặt chẽ và có tính chuẩn hóa cao hơn.
Mục tiêu cuối cùng của việc hoàn thiện chính sách và tháo gỡ điểm nghẽn là đưa các dự án đủ điều kiện sớm hình thành sản phẩm, tạo giá trị thực cho người dân và nền kinh tế.
“Đối với doanh nghiệp, đây là thay đổi tích cực. Một thị trường phát triển bền vững phải được xây dựng trên nền tảng pháp lý rõ ràng. Khi pháp lý minh bạch, doanh nghiệp có thể hoạch định đầu tư dài hạn, người mua có thêm cơ sở để đưa ra quyết định và thị trường cũng hạn chế được những hoạt động thiếu minh bạch”, ông Thế Anh chia sẻ.
Theo ông Thế Anh, đối với những dự án có quy mô lớn như Hạ Long Xanh, yêu cầu về tính rõ ràng và ổn định của chính sách càng trở nên quan trọng. Đây không chỉ là câu chuyện của riêng một dự án hay doanh nghiệp mà còn liên quan đến việc huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả nhiều nguồn lực như đất đai, vốn đầu tư, hạ tầng, xây dựng và lao động.
Từ “bán cái mình có” đến cung cấp sản phẩm có giá trị thực
Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường, theo ông Thế Anh, là tư duy kinh doanh bất động sản đang từng bước chuyển dịch. Nếu trước đây doanh nghiệp có thể tập trung nhiều vào việc đưa sản phẩm ra thị trường, thì hiện nay yêu cầu về điều kiện pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, tiến độ và chất lượng sản phẩm ngày càng được đặt lên hàng đầu.
“Thị trường đang dần chuyển từ cách tiếp cận ‘bán cái mình có’ sang cung cấp những sản phẩm đủ điều kiện và có giá trị thực. Đây là thay đổi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn”, ông nhận định.
Theo đó, khi các quy định về đất đai, quy hoạch, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, doanh nghiệp có cơ sở rõ hơn trong việc xây dựng kế hoạch vốn, tiến độ đầu tư, phát triển sản phẩm và tổ chức kinh doanh. Ở chiều ngược lại, người mua cũng có thêm căn cứ để đánh giá một sản phẩm dựa trên các yếu tố như pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và tiến độ triển khai.
Từ góc độ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phân phối và tư vấn bất động sản, ông Thế Anh cho rằng vai trò của đơn vị phân phối cũng cần thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn. Không chỉ đơn thuần đưa sản phẩm đến khách hàng, doanh nghiệp cần tăng cường nghiên cứu thị trường, tư vấn, đào tạo đội ngũ và cung cấp thông tin đầy đủ để khách hàng có thể đưa ra quyết định phù hợp.
Quá trình triển khai dự án bất động sản liên quan đến nhiều nhóm thủ tục từ đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng đến xây dựng và pháp lý sản phẩm.
Điểm nghẽn nằm ở tính liên thông của quy trình
Dù hành lang pháp lý đang từng bước được hoàn thiện, thực tế triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn vẫn phát sinh những vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ. Theo ông Thế Anh, với một dự án lớn, nhiều nhóm công việc phải được triển khai đồng thời, từ đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, hạ tầng, xây dựng đến hoàn thiện các điều kiện pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường.
“Điểm khó không nhất thiết nằm ở một quy định riêng lẻ mà thường nằm ở tính liên thông giữa các quy trình”, ông Thế Anh nói.
Theo phân tích của ông, trong một chuỗi thủ tục có sự tham gia của nhiều ngành, nhiều cấp, chỉ cần một khâu chưa hoàn tất cũng có thể ảnh hưởng đến các bước tiếp theo. Khi tiến độ pháp lý thay đổi, kế hoạch vốn, nguồn lực, nhà thầu và tiến độ đầu tư của doanh nghiệp cũng có thể phải điều chỉnh.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng nhìn nhận việc kiểm soát chặt chẽ các bước trong quá trình triển khai là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Vấn đề đặt ra là các quy trình cần tiếp tục được chuẩn hóa theo hướng rõ đầu việc, rõ đầu mối, rõ thời gian và rõ trách nhiệm.
Không cần “đặc cách”, cần quy trình minh bạch và có thể dự báo
Từ thực tiễn triển khai dự án, ông Thế Anh cho rằng việc tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường không nên chỉ nhìn từ một phía, bởi bên cạnh quy định pháp luật còn có yếu tố tổ chức thực hiện và sự phối hợp giữa các cơ quan.
“Doanh nghiệp không mong muốn được ‘đặc cách’. Doanh nghiệp mong muốn một quy trình đúng luật nhưng nhanh hơn, minh bạch hơn và có khả năng dự báo tốt hơn”, ông Thế Anh nhấn mạnh.
Theo ông, đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản, bởi mỗi quyết định đầu tư thường gắn với lượng vốn lớn và chu kỳ triển khai kéo dài nhiều năm. Khi doanh nghiệp có thể dự báo tốt hơn về quy trình và thời gian xử lý, việc lập kế hoạch đầu tư, huy động vốn và tổ chức triển khai dự án cũng chủ động hơn.
Từ góc nhìn này, ông Thế Anh cho rằng cần tiếp tục rà soát những thủ tục có nội dung giao thoa, trùng lặp giữa các cơ quan để giảm thời gian xử lý, đồng thời hạn chế việc doanh nghiệp phải thực hiện lại những thủ tục hoặc cung cấp nhiều lần cùng một loại thông tin.
Đối với các dự án có quy mô lớn, việc tăng cường cơ chế điều phối liên ngành cũng được xem là giải pháp cần thiết. Theo đó, một đầu mối theo dõi xuyên suốt tiến độ có thể giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình phối hợp, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các đơn vị liên quan.
Bên cạnh đó, đẩy mạnh số hóa và liên thông dữ liệu cũng có thể góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Những thông tin đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, theo ông Thế Anh, cần được khai thác ở các bước tiếp theo thay vì yêu cầu doanh nghiệp nhiều lần chuẩn bị và cung cấp lại.
“Cải cách thủ tục không chỉ là giảm một loại giấy tờ, mà quan trọng hơn là rút ngắn cả chuỗi thời gian chờ đợi”, ông Thế Anh cho biết.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc, ông Thế Anh cho rằng môi trường chính sách trong thời gian tới cần tiếp tục được củng cố theo hướng minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.
Theo ông, bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và liên quan đến nhiều chủ thể. Vì vậy, doanh nghiệp cần có cơ sở chính sách đủ ổn định để xây dựng kế hoạch đầu tư trong trung và dài hạn.
Khi chính sách rõ ràng, doanh nghiệp có thêm cơ sở để chủ động đầu tư; khi thủ tục minh bạch và thời gian xử lý có thể dự báo, nguồn lực xã hội có điều kiện được đưa vào thị trường nhanh hơn. Đồng thời, khi niềm tin được củng cố, người dân và nhà đầu tư cũng có thêm cơ sở để cân nhắc các quyết định liên quan đến bất động sản.
Nhìn từ thực tiễn các dự án quy mô lớn, ông Thế Anh cho rằng tháo gỡ điểm nghẽn chính sách không chỉ mang ý nghĩa đối với từng doanh nghiệp mà còn liên quan đến hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, hạ tầng và việc làm.
“Điều quan trọng là tạo được một môi trường mà doanh nghiệp có thể dự báo, người dân có thể tin tưởng và cơ quan quản lý có thể kiểm soát được thị trường. Khi các yếu tố này cùng được cải thiện, nguồn lực sẽ được phân bổ hiệu quả hơn”, ông Thế Anh nhận định.
Theo đó, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách, nâng cao tính liên thông trong thực thi và xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định sẽ là những yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn. Với doanh nghiệp, đây cũng là cơ sở để chủ động nguồn lực, nâng cao năng lực triển khai và hướng tới những sản phẩm đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, quy hoạch và nhu cầu thực tế của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách đi đôi với nâng cao hiệu quả thực thi sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc khơi thông các nguồn lực. Khi thủ tục được chuẩn hóa, dữ liệu được liên thông và chính sách có tính ổn định, dự báo cao, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ sở để đầu tư dài hạn, còn các dự án có năng lực triển khai sẽ sớm chuyển hóa nguồn lực đất đai thành giá trị thực cho thị trường và nền kinh tế.
