Một làn sóng chưa từng có trong "xúc tác" sáp nhập tỉnh, chuyên gia bất động sản cảnh báo "thận trọng"

"Năm 2025 mở ra một bức tranh hoàn toàn khác so với các giai đoạn trước đó của thị trường bất động sản Việt Nam. Những gì đang diễn ra không chỉ phản ánh sự tiếp nối sau phục hồi của thị trường BĐS mà còn hé lộ một giai đoạn tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi các yếu tố vĩ mô, chính sách điều tiết tích cực và những thay đổi trong hành vi đầu tư".

Đây là chia sẻ của ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing trước những diễn biến của thị trường BĐS đầu năm 2025.

Tỉnh táo trước "sóng tỉnh lẻ" trong chủ trương sáp nhập tỉnh

Thị trường năm 2025 đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ vĩ mô: chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ "tiền rẻ" đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công, cùng dòng vốn FDI tăng mạnh từ các tập đoàn quốc tế cũng là động lực lớn, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Chuyên gia Trần Quang Trung nhận định, các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa. Tâm lý thị trường chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền - đây là những yếu tố khiến bất động sản tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ là thông tin (dù mới ở mức "rumor") về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính. Đây là "chất xúc tác" mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương…

Tuy nhiên, chuyên gia Trần Quang Trung cũng cảnh báo, thông tin sáp nhập tỉnh là chất xúc tác khiến nhà đầu tư FOMO gom đất ồ ạt — nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.

"Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó?", ông Trung đưa lời khuyên.

 

Giá căn hộ tăng tương đương giá vàng

Nhiều người lo ngại giá căn hộ Hà Nội hiện đã cao, khó còn "room" tăng. Tuy nhiên, theo phân tích từ chuyên gia, nếu quy đổi ra vàng thì mức tăng giá chỉ tương đương. Hơn nữa, thu nhập người dân dù chưa tăng tương ứng nhưng Chính phủ đang từng bước giảm gánh nặng chi phí sống (miễn học phí, viện phí…), tạo điều kiện tích lũy tốt hơn cho người dân.

Tháng 3/2025, thị trường bất động sản ghi nhận hàng loạt diễn biến đặc biệt. Tại Hà Nội, thị trường sơ cấp đã ghi nhận 3 dự án thấp tầng và 5 dự án cao tầng chính thức ra mắt với tổng quỹ hàng khoảng 10.000 căn hộ. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group thị trường xuất hiện các dự án mới của các chủ đầu tư khác: Xuân Cầu, Tân Hoàng Minh,...

 

Việc nguồn cung mở mới phong phú hơn cũng giúp người mua nhà, nhà đầu tư có thêm lựa chọn và tham chiếu. Các chủ đầu tư lần lượt cho ra mắt dự án, khởi công, là tín hiệu cho thấy, pháp lý của các dự án được "giải phóng", thị trường đang "hưng phấn". Ông Trung cho rằng, năm 2025 sẽ giải quyết được một phần trong nhu cầu nhà ở của người mua ở thực. Tuy nhiên, nếu người mua nhà tiếp tục chờ mua nhà trong nội đô, khu vực phía Tây hay kể cả thị trường mới như Cổ Loa để có những sản phẩm rẻ thì rất khó.

"Tôi đánh giá rất cao điều kiện sống tại khu vực phía Đông Hà Nội, bao gồm cả các khu vực lân cận như Văn Giang. Với khoảng cách chỉ 8km theo đường chim bay và khoảng 13km di chuyển thực tế đến trung tâm Hoàn Kiếm, Văn Giang là một trong những khu vực tiếp giáp Hà Nội gần nhất. Thậm chí, quãng đường này tương đương – hoặc còn ngắn hơn – so với việc di chuyển giữa các quận nội thành như Nam Từ Liêm hay Hà Đông đến trung tâm".

Hiện nay, một số chủ đầu tư uy tín như Masterise Homes đang triển khai các dự án với mức chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông rất hợp lý, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng sống vượt trội - từ hạ tầng, chất lượng xây dựng đến hệ thống tiện ích đồng bộ. Nếu cùng hệ thống tiện ích này được đặt tại các khu vực như Cổ Loa hay phía Tây Hà Nội, chắc chắn giá thành sẽ phải cao gấp đôi mới có thể đạt được tiêu chuẩn tương đương.

"Tôi tin rằng, năm nay chính là thời điểm vàng để sở hữu nhà tại khu Đông. Nếu bỏ lỡ cơ hội này, việc tiếp cận các sản phẩm căn hộ cao cấp với mức giá hợp lý tại các khu vực khác trong tương lai gần sẽ ngày càng trở nên khó khăn".

Dự báo đến năm 2030, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 2 triệu dân - tương đương cần thêm hơn 1 triệu căn nhà. Trong khi đó nguồn cung năm 2025 dự kiến chỉ khoảng 30.000 căn - cho thầy tiềm năng tăng giá còn rất lớn nếu xét đến yếu tố cung - cầu dài hạn.

"Giai đoạn hiện nay được ví như "chia miếng bánh" – người tỉnh táo sẽ chọn được phần ngon nếu dựa trên dữ liệu và phân tích thực tế. Nhà đầu tư cần nhìn vào dòng tiền, mức độ hoàn thiện hạ tầng, dân cư và nhu cầu thực tế", ông Trung Trần nhấn mạnh.

H.Linh