Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) rất hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước chiều ngày 31/01/2024 đã gửi "Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài" (sau đây gọi là "Thông báo của Ngân hàng Nhà nước") khẳng định, không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành.
"Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%". Theo ông Châu, quy định này bước đầu đã giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn.
Tuy nhiên Hiệp hội nhận thấy, vướng mắc pháp lý của Thông tư số 22/2023 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016) vẫn còn đó, bởi lẽ khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 chỉ quy định trường hợp "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng điều kiện nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà" nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "chưa được hoàn thành để bàn giao", tức là nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai".
Tuy nhiên, ngày 31/1, lãnh đạo Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) khẳng định các quy định tại Thông tư 22/2023 không hạn chế việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà. Điều 1 của Thông tư 22/2023 có nêu "Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán"- chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.
"Hiệp hội nhận thấy, lãnh đạo Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước giải thích "Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán - chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó" là không chuẩn xác về khái niệm pháp luật, bởi lẽ khái niệm "nhà đã được hoàn thành để bàn giao" không thể được diễn giải là bao gồm cả "nhà ở hình thành trong tương lai", ông Châu khẳng định.
Chủ tịch HoREA cho biết rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) trước khi Thông tư số 22/2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024, để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Bàn về Thông tư 22, hầu hết các doanh kinh doanh bất động sản đều cho rằng cần sửa đổi, bổ sung quy định rõ ràng để làm căn cứ cho vay bất động sản hình thành trong tương lai khi thông tư này có hiệu lực từ quý 3 năm nay. Quy định chung chung, không rõ ràng sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng thực tế, là bước cản trên đà hồi phục của thị trường bất động sản sau thời gian dài khó khăn.
Trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư, mà còn cả khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải trả lãi suất. Còn đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp.
Việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà thương mại hình thành trong tương lai là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024...
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang khẳng định: “Thông tư 22 của NHNN với nhiều nội dung mới phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng”. Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh, bên cạnh những điểm tích cực, quy định mới của Thông tư 22 nếu không điều chỉnh cho rõ ràng sẽ vô tình gây cản trở đến thị trường bất động sản, thậm chí tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi.
