Thị trường BĐS biến động mạnh, tăng giá khó kiểm soát, chuyên gia dự báo gì?

Giá bất động sản tăng bất thường

Tin tức từ Kinh tế & Đô thị, thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng sự phân hóa về cơ cấu nguồn cung xảy ra cục bộ giữa các khu vực và doanh nghiệp cung ứng ngày càng lớn. Theo số liệu báo cáo thị trường từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2024 nguồn cung phân khúc nhà ở có sự chênh lệch lớn giữa các vùng miền, trong tổng số 81.000 sản phẩm được chào bán thì miền Bắc chiếm tới 62,1%; miền Nam chiếm 24,2% và miền Trung chỉ có 13,5%.

Đồng thời, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi những chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Có thể kể đến như Capitalland, Masterise, MIK, Sungroup... Còn lại là nguồn cung từ những doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven đô thị, nhưng cũng phải đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế, khó tiếp cận nguồn vốn vay...

“Các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ những quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở những vùng đất tiềm năng. Điều đó đã tạo ra lợi thế, bởi với tiềm lực tài chính vững mạnh họ có thể triển khai những dự án quy mô lớn nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ có thể triển khai dự án quy mô nhỏ và tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng, nên gặp rất nhiều khó khăn”, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, trong năm 2024 câu chuyện về tăng giá nhà ở một cách khó kiểm soát vẫn tiếp tục xảy ra. Khi thị trường căn hộ ở Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là TP Đà Nẵng. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%. Đáng quan ngại nhất là nhiều kỷ lục về đấu giá đất đã được xác lập, đỉnh điểm là việc đặt giá lên tới trên 30 tỷ đồng/m2 đất khu vực nông thôn tại huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội; nhưng hầu hết những người bỏ giá cao đều bỏ cọc sau đó.

“Nhìn nhận một cách khách quan, việc tăng giá nhà hay đặt cọc cao thể hiện sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường và kỳ vọng giá nhà, đất sẽ tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị, hạ tầng mở rộng. Nhưng đây cũng thể hiện tâm lý đầu cơ vì những quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa cụ thể, đủ răn đe, gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá; thị trường thì xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới. Về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, người dân thu nhập thấp không còn cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết thêm.

 Giải pháp kéo giá nhà về mức phù hợp, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân 

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, ở các quốc gia trên thế giới, giá nhà trung bình cho người lao động không được cao quá 30 năm thu nhập của họ; nhưng có nghịch lý xảy ra ở Việt Nam khi giá nhà đã tương đương với 60 năm trung bình thu nhập của người dân. Do vậy, việc giá nhà tăng một cách “phi mã” trong thời gian qua là điều đáng buồn và khó chấp nhận.

“Nguồn cung ứng dòng tiền từ hệ thống ngân hàng hàng năm tăng từ 13 – 15%, như vậy lượng tiền đầu tư đổ vào thị trường là rất lớn, trong đó có BĐS. Nhiều ý kiến cho rằng nếu cải thiện được nguồn cung thì sẽ giúp cho giá nhà tăng chậm lại, nhưng tôi cho rằng việc giảm giá nhà ở thời điểm hiện tại là rất khó, nhưng nếu Chính phủ có những hành động mạnh mẽ, quyết liệt khi đất nước bước vào “kỷ nguyên mới” để kéo giá nhà đi xuống, phục vụ nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thì việc này có thể sẽ tiến triển tích cực hơn” , TS Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang có nhiều tín hiệu phục hồi khởi sắc và còn nhiều dư địa để phát triển, bởi hiện nay thị trường đang “dư cầu”. Tuy nhiên, với những tồn tại, hạn chế và khó khăn trong thời gian qua, thị trường vẫn đang cần thêm thời gian để khắc phục; mặc dù mặt bằng lãi suất đã xuống mức rất thấp, nhưng do giá nhà neo thang, trong khi thu nhập thực tế của người dân vẫn thấp nên họ ngại vay một khoản tiền lớn để sở hữu nhà, cho dù nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách kích cầu, ưu đãi...

Bên cạnh đó, TS Cấn Văn Lực cũng kiến nghị Nhà nước, nhanh chóng triển khai gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội 100.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đã đề xuất mới đây. Bên cạnh đó, để giá BĐS phù hợp hơn với đại bộ phận người dân, Nhà nước cần có sự can thiệp quyết liệt hơn về giá, ví dụ giá bán nhà tăng vượt quá 20% theo quý thì Nhà nước phải nhanh chóng đưa ra chỉ đạo để bảo đảm ở mức phù hợp và ổn định.

Bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh

Theo báo Lao Động, thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025. Nguồn cung đất công nghiệp được mở rộng thông qua các khu công nghiệp mới và dự án nâng cấp tại các khu công nghiệp hiện hữu. Ngoài ra, nhà kho xây sẵn và nhà xưởng chất lượng cao sẽ phát triển đáng kể để đáp ứng nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử.

Giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế so với nhu cầu. Tại miền Bắc, các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự báo tăng 5-10%, đạt trung bình 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, Bình Dương và Đồng Nai duy trì vị trí dẫn đầu với giá thuê dự kiến tăng 7-12%, đạt 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, miền Trung vẫn là khu vực có mức giá thuê thấp nhất, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, nhưng cũng có tiềm năng tăng 3-5% nhờ các dự án mới.

Giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhiều khu vực đã lấp đầy.

Bà Phạm Thị Miền Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2025 dự báo sẽ là một năm tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản, từ nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng đến công nghiệp. Nguồn cung và giá cả ở các phân khúc đều có xu hướng biến động phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu thực tế.