Từ 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ có biến chuyển gì?

Thứ 2, 01/04/2024 16:20
Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với một số điểm mới đánh chú ý, đánh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ttrong báo cáo mới đây, đội ngũ chuyên gia của CBRE Việt Nam và Công ty Luật DIMAC đã chỉ ra 9 điểm thay đổi nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phân tích những ảnh hưởng của quy định mới tới thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, phạm vị điều chỉnh

Điều 1, luật mới đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Qua đó giúp giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các luật có liên quan khác.

Với những quy định mới, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Ví dụ như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng.

Thứ hai, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Điều 10.4 và 10.5, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.

Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Thứ ba, đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua.

Tuy nhiên, CBRE cho rằng quy định đặt cọc không đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đó tỷ lệ phạt cọc sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, quy định này cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.

Thứ tư, điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Điều 24.6, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.

Theo đơn vị, trước đây việc yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình chỉ được triển khai riêng lẻ theo chính sách của từng địa phương. Song, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Do đó, việc sửa đổi này hữu ích trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất quy định pháp luật.

Thứ năm, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ.

Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Đồng thời, giúp đơn giản hóa giấy tờ, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện đúng quy định và khách hàng có cơ sở rõ ràng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi giao dịch với chủ đầu tư.

Thứ sáu, điều kiện phân lô bán nền

Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định về hoạt động này so với hiện hành. Qua đó giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.

Thứ bảy, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản

Điều 40, so với quy định hiện hành thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án.

Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có.

CBRE nhận định đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi tình trạng dự án chậm triển khai khá phổ biến ở Việt Nam.

Thứ tám, thanh toán trong Kinh doanh Bất động sản

Điều 48, uật mới có quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Nghị quyết số 18 về tăng cường thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Thứ chín, môi giới bất động sản

Điều 61, theo quy định  mới, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo CBRE, quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới và đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho nhà nước.

Linh Phong

Cùng chuyên mục

Một phân khúc BĐS giá đang hời, có nơi giảm 50%, chỉ 2 tỷ có thể an cư lạc nghiệp

Chủ nhật, 21/04/2024 09:48
Phân khúc này hiện có giá thấp hơn khá nhiều, trung bình từ 30% so với đỉnh giá được thiết lập từ đầu năm 2022.

Báo Malaysia: “U23 Việt Nam quá vượt trội, cầu thủ Malaysia nên dọn dẹp hành lý để về nhà sớm”

Chủ nhật, 21/04/2024 09:41
Truyền thông Malaysia tỏ rõ sự thất vọng sau khi đội nhà để thua U23 Việt Nam tại giải U23 châu Á.

Đây là 6 tính năng trên Windows 11 sẽ khó “qua khỏi” năm 2024, số 4 và 5 từng rất quen thuộc với người dùng

Chủ nhật, 21/04/2024 09:32
Bên cạnh bổ sung, Microsoft cũng lấy đi các tính năng của Windows 11

Khi lãnh đạo viết về văn hóa doanh nghiệp, giá trị cốt lõi rất hay, nhân viên cũng thấy 'rất hay' nhưng đến lúc thực hiện đều... không biết làm thế nào

Chủ nhật, 21/04/2024 09:18
Có nhiều tập đoàn bán lẻ nói đến chuyện chuyển từ văn hóa bán hàng sang "customer centric", tức lấy việc phục vụ khách hàng là trung tâm, nhưng điều quan trọng để có thể thực hiện chiến lược này là toàn bộ nhân viên phải muốn làm điều đó và biết được họ cần làm gì để thay đổi hành vi hàng ngày.

Máy chiếu AI thiết kế cực cute, tích hợp cả màn hình giống OPPO Find N3 Flip, giá chỉ hơn 11 triệu đồng

Chủ nhật, 21/04/2024 08:57
Dòng sản phẩm máy chiếu Dangbei D6X series có thiết kế độc đáo, đẹp mắt, đi kèm phần cứng mạnh mẽ.
     
Nổi bật trong ngày

Trường THCS diện tích 8.500m2 là cái nôi đào tạo học sinh giỏi, gần 500 lượt học sinh đỗ vào lớp 10 THPT chuyên năm ngoái

Thứ 7, 20/04/2024 00:07
Đây quả thực là ngôi trường danh xứng với thực khi nhiều năm liền luôn nằm trong top các trường nhận được số lượng hồ sơ khủng, tỷ lệ chọi cao ngất ngưởng.

Miền Bắc sắp đón 2 đợt không khí lạnh liên tiếp, nhiệt độ giảm mạnh trong tuần sau

Thứ 7, 20/04/2024 07:33
Do ảnh hưởng của không khí lạnh, đến thứ 3 tuần sau, khu vực Hà Nội và phía Đông Bắc Bộ có mưa, nhiệt độ giảm từ 5-6 độ C.

Đại gia Bạch Thái Bưởi và bản di chúc dài 30 trang chấn động: Từ cậu bé bán hàng rong đến "tứ đại tỷ phú" đất Việt, để lại cho con cháu BĐS khắp 2 miền, có người nhận hàng chục nghìn Đô la

Thứ 7, 20/04/2024 10:28
Đại gia Bạch Thái Bưởi từng gây chấn động dư luận khi viết bản di chúc dài đến 30 trang. Theo đó, bản di chúc này được viết bằng tiếng Pháp, lập trước ngày ông mất khoảng 3 tháng.

Một nhóm phụ nữ Việt Nam có nguy cơ mỡ máu đặc biệt cao: Bác sĩ khuyên 4 điều nên làm để "dọn" mỡ máu

Thứ 7, 20/04/2024 11:48
Tại Việt Nam, tỷ lệ người dân bị mỡ máu cao đang ngày càng gia tăng do chế độ ăn uống không hợp lý, thói quen ít vận động.

Vụ sát hại bạn gái rồi chôn xác phi tang trong vườn nhà: Xử lý nghi phạm 15 tuổi như thế nào?

Thứ 7, 20/04/2024 13:54
Lê Văn T (15 tuổi) khai nhận đã đánh em Nguyễn Thùy D ngất sau đó xiết cổ nạn nhân rồi kéo ra vườn nhà chôn.
xe.nguoiduatin.vn