Việc cư dân sống ở tầng 1 cho rằng mình không sử dụng thang máy nên không phải đóng phí vận hành là tranh cãi không hiếm gặp tại các khu chung cư. Tuy nhiên, một vụ kiện xảy ra tại huyện Nghi Nguyên, Trung Quốc, đã cho thấy quan điểm rõ ràng của tòa án: không sử dụng không đồng nghĩa với không phải trả tiền, đặc biệt khi chi phí đó liên quan đến tài sản chung.
Theo hồ sơ vụ việc, năm 2020, một công ty quản lý bất động sản tại huyện Nghi Nguyên, Sơn Đông, Trung Quốc, đã ký “Thỏa thuận dịch vụ quản lý bất động sản giai đoạn đầu” với ông Đoạn – chủ sở hữu một căn hộ trong khu dân cư có thang máy.
Hợp đồng quy định rõ, mức phí quản lý đối với nhà ở có thang máy được tính 1,21 NDT/m²/tháng, dựa trên diện tích xây dựng và đã bao gồm phí vận hành thang máy.
Sau khi ký hợp đồng, ông Đoạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, thanh toán đầy đủ phí quản lý từ tháng 9/2020 đến tháng 5/2021. Tuy nhiên, từ thời điểm đó, ông bắt đầu từ chối nộp phí với lý do cho rằng mình sống ở tầng 1, không sử dụng thang máy nên không chấp nhận trả phí cho dịch vụ này.
Hai bên đã nhiều lần thương lượng nhưng không đạt được tiếng nói chung. Trước việc phí quản lý bị nợ kéo dài, công ty quản lý bất động sản đã khởi kiện ông Đoạn ra tòa, yêu cầu buộc bị đơn thanh toán khoản phí quản lý còn thiếu là 1.151,7 NDT ( hơn 4,2 triệu đồng).
Trước tòa, ông Đoạn khăng khăng cho rằng gia đình ông chưa từng sử dụng thang máy nên không cần phải trả loại tiền dịch vụ này. Tuy nhiên, tòa án địa phương không đồng tình với lập luận này của bị đơn.
Sau khi xem xét vụ việc, Tòa án huyện Nghi Nguyên nhận định: “Thỏa thuận dịch vụ quản lý bất động sản giai đoạn đầu” được ký giữa hai bên là sự thể hiện ý chí tự nguyện, không vi phạm các quy định bắt buộc của pháp luật Trung Quốc. Vì đây là hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực nên cả hai bên đều phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết.
Tòa án xác định, công ty quản lý bất động sản đã thực hiện đúng nghĩa vụ cung cấp dịch vụ theo hợp đồng. Do đó, ông Đoạn có trách nhiệm thanh toán phí quản lý bất động sản đúng thời hạn. Việc chậm hoặc không thanh toán đồng nghĩa với việc ông phải chịu trách nhiệm dân sự tương ứng.
Đối với lập luận cho rằng “người ở tầng 1 không sử dụng thang máy thì không cần trả phí thang máy” của ông Đoạn, tòa án khẳng định: thang máy là tài sản chung của toàn bộ khu dân cư, không phải tài sản riêng của bất kỳ hộ gia đình nào. Vì vậy, không thể lấy lý do “không sử dụng” để từ chối nghĩa vụ đóng góp chi phí duy trì hoạt động bình thường của tài sản chung.
Từ các căn cứ pháp lý liên quan, tòa án tuyên buộc ông Đoạn phải thanh toán số tiền phí quản lý bất động sản còn nợ là 1.151,7 NDT trong vòng 10 ngày kể từ khi bản án có hiệu lực.
Lập luận của bị đơn rằng “chủ hộ tầng 1 không nên đóng phí thang máy” hoặc “phí thang máy phải được tách riêng khỏi các khoản phí quản lý khác” bị tòa bác bỏ do không có căn cứ pháp luật.
Theo thẩm phán xét xử vụ án, trọng tâm tranh chấp không nằm ở việc ông Đoạn có sử dụng thang máy hay không, mà nằm ở bản chất pháp lý của phí thang máy.
Thứ nhất, nghĩa vụ nộp phí quản lý bất động sản phát sinh từ hợp đồng đã ký kết, chứ không phải từ việc cư dân có “sử dụng thực tế” từng hạng mục dịch vụ hay không. Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định rõ: khi đơn vị quản lý đã cung cấp dịch vụ theo hợp đồng, chủ sở hữu không được lấy lý do không sử dụng để từ chối thanh toán.
Thứ hai, thang máy được xác định là phần tài sản chung của tòa nhà, tương tự như hệ thống chiếu sáng, cây xanh hay các hạng mục hạ tầng khác. Quyền sử dụng tài sản chung luôn đi kèm với nghĩa vụ cùng gánh vác chi phí bảo trì, vận hành.
Thứ ba, việc một số cư dân tầng 1 không sử dụng thang máy không làm giảm đáng kể chi phí bảo trì, sửa chữa và vận hành. Do đó, nếu cho phép tầng 1 miễn phí, gánh nặng chi phí sẽ dồn lên các cư dân còn lại, đi ngược lại nguyên tắc công bằng trong quản lý tài sản chung.
Thẩm phán nhấn mạnh, nếu cư dân không đồng tình với cách thu phí, họ có thể lựa chọn kiến nghị với cơ quan quản lý giá, thương lượng lại hợp đồng dịch vụ, hoặc thông qua hội nghị cư dân để điều chỉnh phương án thu phí, thay vì đơn phương từ chối nghĩa vụ tài chính.
Phán quyết của tòa án Trung Quốc không chỉ giải quyết một tranh chấp cụ thể, mà còn góp phần làm rõ nguyên tắc pháp lý quan trọng: tôn trọng hợp đồng và chia sẻ trách nhiệm đối với tài sản chung là nền tảng để đời sống chung cư vận hành ổn định và công bằng.
Ánh Lê (Theo The Paper)
