Bán nhà xong lại tiếc vì đất bất ngờ tăng giá
Tháng 4/2016, anh Lý ở Quảng Châu, Trung Quốc đã ký hợp đồng mua bán nhà và phụ lục hợp đồng với chủ nhà họ Viên dưới sự giới thiệu của một công ty môi giới. Hợp đồng nêu rõ, anh Lý mua căn nhà của ông Viên nằm trên đại lộ Hưng Nam, quận Phiên Ngưng, thành phố Quảng Châu với giá 2,45 triệu NDT (khoảng 8,6 tỷ đồng).
Anh Lý cho biết, vào ngày 4/8/2016, theo các điều khoản của hợp đồng, anh đã chuyển khoản một phần tiền nhà là 640.000 NDT (khoảng 2,2 tỷ đồng) cho ông Viên để trả nợ ngân hàng. Theo thỏa thuận, sau khi nhận đủ tiền mua nhà, ông Viên sẽ trả nợ ngân hàng, cấp giấy chứng nhận trả nợ và hỗ trợ người mua làm thủ tục thế chấp ngân hàng.
Tuy nhiên, ngày 5/8/2016, ông Viên bất ngờ thông báo cho anh Lý rằng số tiền anh phải trả là 1,04 triệu NDT (3,6 tỷ đồng), thậm chí còn cáo buộc anh Lý vi phạm hợp đồng. Chỉ 1 ngày sau đó, khi chưa có bất kỳ thông báo nào, ông Viên đã tự ý trả lại 640.000 NDT cho anh Lý và từ chối thực hiện hợp đồng mua bán nhà cùng các phụ lục.
Do thương lượng không thành công, ông Viên và anh Lý đã đưa nhau ra tòa. Phía ông Viên yêu cầu tòa án hủy hợp đồng môi giới và hợp đồng mua bán, buộc anh Lý trả lại quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, anh Lý cho rằng do giá đất bất ngờ tăng mạnh khiến ông Viên hối hận muốn đòi lại nhà. Vì vậy, anh yêu cầu ông Viên phải chịu trách nhiệm bồi thường vi phạm hợp đồng 490.000 NDT (1,7 tỷ đồng), theo điều khoản "Trách nhiệm vi phạm" trong hợp đồng mua bán.
Trong tòa án sơ thẩm, ông Viên đã biện hộ rằng, theo hợp đồng, anh Lý phải trả trước cho mình 1,04 triệu NDT (3,6 tỷ đồng) thay vì 640.000 NDT (2,2 tỷ đồng). Việc anh Lý không thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền theo hợp đồng đã cấu thành vi phạm hợp đồng cơ bản, ông Viên vẫn giữ quyết định khởi kiện anh Lý do vi phạm hợp đồng.
Trong phiên tòa phúc thẩm tại Tòa án trung cấp Quảng Châu, ông Viên lại khai căn nhà trên là tài sản chung của vợ chồng ông nên ông không thể bán nhà mà không có sự đồng ý của vợ. Tuy nhiên, do lời biện hộ của chủ nhà liên tục thay đổi, tòa án cũng cho rằng việc ông Viên lấy lý do không có quyền định đoạt để hủy hợp đồng cũng không có căn cứ pháp lý. Tòa án không chấp nhận yêu cầu này.
Ngoài ra, tòa án đã chỉ ra rằng anh Lý đã làm đúng thỏa thuận khi trả trước 100.000 NDT tiền đặt cọc, 640.000 NDT tiền nhà đợt 1 và đồng thời xin vay ngân hàng 1,71 triệu NDT để trả phần còn lại. Tổng 3 khoản tiền này đúng bằng tổng số tiền nhà 2,45 triệu NDT mà anh Lý cần trả.
Phán quyết cuối cùng của tòa án
Tòa án quận Phiên Ngưng (Quảng Châu) cho rằng việc anh Lý chuyển 640.000 NDT vào tài khoản vay của ông Viên vào ngày 4/8/2016 được coi là anh Lý đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng theo phụ lục điều 5. Tuy nhiên, việc ông Viên từ chối nhận tiền, đòi lại nhà dẫn đến hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên không thể tiếp tục thực hiện. Hành vi của ông Viên đã vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà, cấu thành vi phạm hợp đồng. Tòa án tuyên bố ông Viên phải trả cho anh Lý số tiền vi phạm hợp đồng là 490.000 NDT (khoảng 1,7 tỷ đồng), tương đương 20% giá trị giao dịch 2,45 triệu NDT.
Thẩm phán cũng nói thêm, Tòa án quận Phiên Ngưng (Quảng Châu) đã thụ lý nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà như trên. Do giá nhà đất bất ngờ tăng cao, chủ nhà cũ cho rằng mình bị hớ nên đổi ý không muốn bán. Tuy nhiên, việc người bán thấy giá nhà đất tăng liền từ chối bán nhà là hành vi vi phạm hợp đồng dân sự.
Theo quy định của Luật Hợp đồng tại Trung Quốc, hành vi này phải chịu 3 hậu quả do vi phạm hợp đồng: Thứ nhất là phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, thứ hai là áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả và thứ ba là bồi thường thiệt hại. Ba hậu quả vi phạm hợp đồng này do người mua lựa chọn.
Do đó, trong trường hợp này, người mua là anh Lý có thể lựa chọn yêu cầu người bán bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu đối phương phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và chi trả chi phí kiện tụng liên quan.
(Theo Sina)
Nguyên An
