Nhà đầu tư kéo dài thời gian quan sát
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025. Đà suy giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.
Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ yếu tố mùa vụ mà còn phản ánh sự suy yếu rõ rệt của nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ so với giai đoạn sôi động của năm 2025.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Tâm lý người mua chuyển từ “xuống tiền sớm” sang “thận trọng quan sát”
Khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện trong quý I/2026 cho thấy chỉ khoảng 36% khách hàng vẫn duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”. Con số này giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.
Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy người mua đang kéo dài thời gian ra quyết định và trở nên thận trọng hơn với các kế hoạch đầu tư ngắn hạn.
Dù vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu. Theo khảo sát của One Mount Group, có tới 58% khách hàng lựa chọn bất động sản trong danh mục các kênh đầu tư. Điều này cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn của thị trường vẫn chưa suy giảm.
Tuy nhiên, nếu so với cuộc khảo sát được thực hiện trong năm 2025 - thời điểm thị trường sôi động hơn - tỷ lệ lựa chọn bất động sản đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm.
Nguyên nhân chính khiến nhu cầu bất động sản suy giảm đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Nhiều khách hàng cho rằng mặt bằng giá hiện nay đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn.
Bên cạnh đó, lãi vay vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Điều này khiến ngay cả những khách hàng có năng lực tài chính tốt cũng thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản trong ngắn hạn.
Dù bất động sản vẫn giữ vị thế là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn, sức hút của thị trường đang có dấu hiệu giảm nhiệt khi ngày càng nhiều nhà đầu tư chuyển từ tâm lý “mạnh dạn xuống tiền” sang thận trọng theo dõi diễn biến....Ảnh minh họa
Thị trường thứ cấp được kỳ vọng dẫn dắt thanh khoản năm 2026
Theo dự báo của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội trong năm 2026 vẫn sẽ duy trì thanh khoản đáng kể, dù xu hướng phân hóa giữa các khu vực và loại hình sản phẩm sẽ ngày càng rõ nét.
Ở phân khúc căn hộ thứ cấp, tổng lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 33.000 căn. Các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được dự báo tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản nhờ nguồn cung lớn, hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.
Trong khi đó, phân khúc nhà thổ cư được dự báo ghi nhận khoảng 30.500 giao dịch trong năm 2026. Thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo từng khu vực, phụ thuộc vào mặt bằng giá, chất lượng hạ tầng và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch.
Theo ông Trần Minh Tiến, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội trong năm 2026 khó có khả năng bùng nổ như năm trước. Nhóm nhà đầu tư ngắn hạn đang giảm mạnh, trong khi khách hàng có nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn và tích sản sẽ trở thành lực lượng chủ đạo của thị trường.
Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng đưa vào sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.
Yếu tố nào định hình giá trị bất động sản?
Tại hội thảo về bất động sản đầu tháng 6/2026, các chuyên gia nhận định Hà Nội đang bước vào làn sóng tái cấu trúc không gian đô thị, dịch chuyển nguồn lực để giảm tải áp lực cho vùng lõi trung tâm và kiến tạo các cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh thị trường chuyển mình này, TS. Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam) nhấn mạnh: Thời kỳ đẩy giá bằng tin đồn quy hoạch hay đầu cơ ngắn hạn đã kết thúc. Thay vào đó, giá trị bất động sản hiện nay được xây dựng trên nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho hay Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới cho kinh tế và thị trường bất động sản.
