Khoảng thời gian gần đây, trong các cộng đồng tâm sự chuyện quản lý tài chính, không khó để chúng ta bắt gặp những bài đăng trải lòng về việc bán nhà lấy tiền trả nợ, vì thu nhập giảm mạnh đến mức không “gồng” nổi khoản vay ngân hàng.
Trong khi đó, giá BĐS nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng tăng cao. Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội vượt mức 75 triệu đồng/m2, không chỉ vượt xa khả năng mua của người thu nhập thấp, mà còn nằm ngoài khả năng chi trả của cả nhóm thu nhập trung bình - cao. Giấc mơ mua nhà dần xa tầm tay của nhiều người là điều đã quá rõ ràng, không cần bàn cãi thêm.
Trong bối cảnh này, băn khoăn lớn nhất của những người vẫn ấm ủ giấc mơ an cư, vẫn muốn nỗ lực để có căn nhà của riêng mình, chính là: Nên làm sao để hạn chế rủi ro phải bán nhà trả nợ khi vay tiền mua nhà?
Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với Chuyên gia Tài chính Nguyễn Duy Chuyền để tìm lời giải đáp cho thắc mắc này.
Lý do thu nhập giảm chỉ chiếm khoảng 20-30% các yếu tố khiến người vay mua nhà bị vỡ nợ
Gần đây có khá nhiều người tâm sự rằng họ đã vay tiền ngân hàng để mua nhà, tuy nhiên mới chỉ trả được 2-3 năm đã phải bán cho dứt nợ, vì thu nhập giảm quá nhiều, không còn khả năng trả nợ nữa. Theo anh, thực trạng này phần lớn đến từ việc thị trường lao động khó khăn, hay do người mua chưa có khả năng tính toán tài chính tốt ngay từ đầu?
Tôi cho rằng việc vỡ nợ khi vay mua nhà chủ đến từ việc người mua chưa có khả năng tính toán tốt ngay từ đầu. Đương nhiên lý do thị trường lao động khó khăn, kinh tế khó khăn, thu nhập giảm cũng là yếu tố góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ khi vay mua nhà, nhưng nó chỉ chiếm khoảng 20-30%.
Vậy theo anh, những người đã hoặc đang mấp mé ở “miệng vực bán nhà trả nợ” đã gặp những sai lầm nào trong khâu tính toán?
Có 2 vấn đề chúng ta cần bàn ở đây.
Thứ nhất là vấn đề lãi suất. Lãi suất ưu đãi ban đầu khiến không ít người mua ảo tưởng rằng mình sẽ trả được nợ, cho đến khi khoản vay bị áp lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi sẽ thả theo biên độ của thị trường, chứ không có một công thức cụ thể nào và chính điều này lại càng làm người mua khó tính toán, khó ước chừng khả năng trả nợ.
Đa số các ngân hàng thương mại cổ phần thường áp lãi suất thả nổi khá cao, có thể từ 12-14%/năm. Những trường hợp như thế này, đa số người vay sẽ rất dễ rơi vào tình cảnh vỡ nợ.
Còn vấn đề thứ 2 chính là tư duy là lướt sóng bất động sản, nghĩa là họ dự tính vay mua bất động sản trong 1-2 năm đầu khi có lãi suất ưu đãi, rồi bán đi. Việc này vốn không dành cho những nhà đầu tư “amateur” bởi trường hợp lướt sóng mà không bán được, hoặc không dự đoán được khả năng trả nợ khi bị áp lãi suất thả nổi, thì bán cắt lỗ nhưng vẫn lỗ 500 triệu đến cả tỷ đồng là có. Tôi đã chứng kiến không ít trường hợp như vậy và quả thực là tình cảnh rất xót xa.
3 điều cần nhớ để tránh vỡ nợ khi vay mua nhà
Ở thời điểm hiện tại, nếu một người trẻ muốn vay mua nhà, anh sẽ khuyên họ nên làm gì để giảm thiểu tối đa rủi ro vỡ nợ?
Đầu tiên, các bạn không được dùng quá 50% thu nhập/tháng để trả nợ vay mua bất động sản. Chúng ta phải tưởng tượng và thử tính toán khi lãi suất thả nổi, mình sẽ phải dành ra bao nhiêu % thu nhập để trả nợ mỗi tháng, từ đó mới đánh giá khả năng thu nhập có đủ trả nợ hay không.
Tiếp theo, tuyệt đối không được quá FOMO với thị trường bất động sản, tuyệt đối không được mua chỉ vì khu vực đó đang “sốt”, có quá nhiều người đang đổ tiền vào. Vậy là rất nguy hiểm.
Cuối cùng, các bạn cần tìm hiểu kỹ về dự án mà bản thân đang có dự định mua: Tiến độ thi công, tiến độ bàn giao và độ uy tín của chủ đầu tư. Bên cạnh đó thì cũng phải tính luôn đến những kịch bản ngoài dự kiến, ví dụ như mua rồi mà không thanh khoản được, giá bất động sản đóng băng hoặc bán được nhưng không được giá, hay lãi suất thả nổi cao mà thu nhập thì giảm,… thì lúc đó sẽ tính sao? Liệu có sự hỗ trợ hay tài sản nào để dự phòng, có tính thanh khoản tốt hơn để giúp chúng ta không phải bán nhà trả nợ hay không?
Tính toán thật kỹ những yếu tố đó, lường trước tất cả các rủi ro và chuẩn bị phương án ứng phó, thì mới giảm thiểu được nguy cơ vỡ nợ khi vay mua nhà.
Chân thành cảm ơn anh vì những chia sẻ!
Ngọc Linh
