Mua nhà lớn, nhận nhà nhỏ
Năm 2017, hai vợ chồng anh Phương (tên nhân vật đã được thay đổi) ở Quảng Châu, Trung Quốc, đã ký hợp đồng mua nhà với ông Lưu, thông qua một công ty môi giới. Hợp đồng nêu rõ diện tích sử dụng của căn hộ là 86,62 m², giá trị giao dịch 950.000 NDT và phí môi giới 19.000 NDT, tổng cộng 969.000 NDT ( hơn 3,5 tỷ đồng).
Đến tháng 7/2017, thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất. Mọi thứ diễn ra thuận lợi cho đến khi hai vợ chồng anh Phương bắt đầu cải tạo nhà để dọn vào ở.
Trong quá trình cải tạo, họ nhận thấy bố cục và diện tích căn hộ không khớp với thông tin trên giấy tờ. Nghi ngờ có sự bất thường, họ thuê một đơn vị đo đạc chuyên nghiệp về kiểm tra. Kết quả cho thấy diện tích sử dụng thực tế của căn hộ chỉ 72,38 m², tức hụt tới 14 m² so với thoả thuận trên hợp đồng và giấy chứng nhận.
Phát hiện này khiến vợ chồng anh Phương tin rằng cả bên chủ đầu tư lẫn môi giới đã cố tình giấu giếm. Vì vậy, họ quyết định khởi kiện và yêu cầu bồi thường hơn 159.000 NDT, gồm tổn thất về diện tích, chi phí sửa chữa và phí môi giới..
Trước toà, phía bị đơn lập luận rằng người mua đã trực tiếp kiểm tra thực tế căn hộ trước khi ký hợp đồng và đồng ý mua theo hiện trạng. Người bán cho rằng việc diện tích chênh lệch không phải lỗi của mình và không có bất cứ hành vi gian dối nào.
Công ty môi giới cũng khẳng định đã kiểm tra đầy đủ thông tin pháp lý từ cơ quan quản lý nhà đất, kết quả trùng khớp với giấy tờ đất và việc đo đạc diện tích chi tiết không thuộc phạm vi dịch vụ môi giới.
Phán quyết của tòa
Để làm rõ, Tòa án quận Bạch Vân ủy thác Viện đo đạc nhà đất tiến hành đo lại. Kết quả cho thấy diện tích sử dụng thực tế khoảng 74,54 m², tổng diện tích cả phần sở hữu chung đạt hơn 82 m². Dù vẫn thấp hơn số liệu trong hợp đồng, song chênh lệch này không đủ để chứng minh hành vi gian dối, theo nhận định của tòa.
Trong phán quyết, tòa nhấn mạnh hợp đồng giữa hai bên là hợp pháp, thể hiện đúng ý chí tự nguyện của các bên. Quan trọng hơn, người mua lựa chọn cách thanh toán theo giá của “toàn bộ căn hộ”, không dựa trên đơn giá theo m². Khi đã trực tiếp xem xét nhà và chấp thuận hiện trạng tài sản, việc chênh lệch số liệu trên giấy tờ không đủ tạo ra “hiểu lầm nghiêm trọng” về đối tượng giao dịch.
Tòa cũng chỉ rõ người mua không cung cấp được chứng cứ cho thấy người bán biết hoặc phải biết về sai lệch diện tích rồi cố tình không thông báo. Vì vậy, toàn bộ yêu cầu đòi bồi thường của người mua bị bác bỏ.
Cơ quan xét xử đồng thời phân tích thêm trên phương diện pháp lý: ghi nhận diện tích trên sổ đỏ chỉ mang tính mô tả đặc điểm tài sản. Nếu giao dịch diễn ra theo hiện trạng thực tế và không có gian dối, người mua không thể lấy sai số diện tích làm căn cứ yêu cầu bồi thường hay điều chỉnh giá. Chỉ trong trường hợp bên bán đã có số liệu đo đạc chính xác và cố ý che giấu nhằm ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng thì mới có thể xem xét yếu tố lừa đảo.
Cẩn trọng khi mua nhà
Vụ việc khép lại nhưng để lại nhiều bài học cho người mua nhà. Tòa án Trung Quốc khuyến cáo người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng hiện trạng nhà, thậm chí có thể thuê đơn vị đo đạc độc lập trước khi ký kết hợp đồng. Người mua cũng cần yêu cầu đưa vào hợp đồng các điều khoản ràng buộc trách nhiệm khi diện tích thực tế chênh lệch đáng kể, đồng thời làm rõ phương thức tính giá theo mét vuông hay theo toàn bộ căn hộ.
Hiểu theo cách đơn giản, người mua cần ràng buộc mọi thỏa thuận quan trọng bằng giấy tờ rõ ràng, thay vì chỉ trông chờ vào lời hứa. Với những giao dịch có giá trị lớn như bất động sản, sự thận trọng ngay từ đầu là điều bắt buộc, bởi chỉ một sơ suất nhỏ trong hợp đồng cũng có thể khiến quyền lợi của người mua không được pháp luật bảo vệ trọn vẹn.
Ánh Lê (Theo Sohu)
