LTS: “Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân”, đây là chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khi chủ trì buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, tại tại Trụ sở Trung ương Đảng vào chiều 19/5.
Trên thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở cho thuê là rất lớn, tuy nhiên mỗi người, mỗi nơi lại có nhu cầu khác nhau. Bởi vậy, cần những đánh giá nhu cầu nhà ở cho thuê theo từng nhóm, từng đối tượng để có chỉ tiêu phát triển phù hợp với từng địa phương, tránh lệch pha cung cầu nơi thừa nơi thiếu.
Tạp chí ĐS&PL triển khai loạt bài: “Hướng tới thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp” lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách, luật sư nhằm đóng góp những quan điểm, ý kiến bình luận, phân tích với cái nhìn đa chiều để nhà cho thuê không còn là phân khúc bị bỏ ngỏ mà thực sự là chiến lược an cư quốc gia ngay trong thời gian tới.
Cần lấy những tồn tại của nhà ở xã hội làm bài học
Nhà ở cho thuê đang trở thành một trong những ưu tiên trong định hướng phát triển thị trường bất động sản. Thời gian qua, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về đất đai, tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở, trong đó có phân khúc đặc biệt là nhà cho thuê.
Một trong những vấn đề được đặt ra chính là bài toán về nguồn vốn. Trao đổi với PV ĐS&PL, GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, cần ưu tiên nhất là nguồn vốn đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê, thay vì đầu tư tư nhân.
GS.TS Đặng Đình Đào phát biểu với vai trò là giảng viên hướng dẫn khoa học.
ĐS&PL:Thưa ông, thời gian gần đây, Chính phủ đã giao nhiều địa phương chủ động rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển phân khúc nhà ở cho thuê. Vậy để triển khai hiệu quả, theo ông cần quan tâm đến những yếu tố nào?
GS.TS Đặng Đình Đào: Tôi cho rằng đây là một chủ trương kịp thời đáp ứng được yêu cầu của tình hình thực tế hiện nay khi mà thu nhập của người lao động với đồng lương chưa cao, để mua được nhà ở xã hội một lần cũng khó chưa nói đến nhà ở thương mại. Trong khi nhu cầu nhà ở của người làm công ăn lương rất lớn, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Vậy nên, việc cho thuê và được thuê nhà lâu dài sẽ phù hợp và linh hoạt hơn với điều kiện của từng công nhân ở những khu vực khác nhau.
Ở một số nước trên thế giới mà tôi biết, họ đã và đang tồn tại hình thức đổi nhà. Ví dụ, nếu làm việc ở cuối phố, họ sẽ có thông báo rằng tôi muốn đổi nhà, người ở cuối phố muốn chuyển sang chỗ khác làm việc cũng thông báo tương tự.
Còn ở Việt Nam lâu nay, nhà cửa là một tài sản rất lớn nên việc đổi chác như vậy thực sự khó khăn.
GS Đặng Đình Đào - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Trở lại câu chuyện nhà ở cho thuê, để triển khai có kết quả chủ trương này, cần tính toán để không dính vào “vết” của nhà ở xã hội trước đây. Đó là hiện tượng xây xong mà thưa vắng người vào ở, không mua được, không bán được, gây lãng phí, thậm chí có hiện tượng mua đi bán lại mà vẫn không đến được tay đối tượng cần.
Thêm nữa, thực tế nhà ở xã hội nhưng giá còn hơi cao, vị trí còn xa, hạ tầng thiếu kết nối nên dẫn đến tình trạng khó mua, khó ở, khó thuê.
Đây là một hiện trạng mà nhiều người đã nhìn thấy, kể cả người làm công tác quản lý. Vì vậy, khi thực hiện chủ trương xây nhà ở cho thuê thì cần lưu tâm đặc biệt đến nhiều yếu tố.
Nhà nước cần ưu tiên mặt bằng, địa điểm, khu vực, giá cả để người lao động được thuê và thuê được. Nếu xây nhà cho thuê mà đi lại khó khăn, trường học thiếu, y tế không đáp ứng, an sinh xã hội thấp thì rõ ràng là sẽ khó cho công nhân, người lao động.
Vậy nên như tôi đã đề cập, chủ trương hay, nhân văn, hợp lòng dân, nhưng để nó đi vào cuộc sống cần tính toán kỹ đến những gì đã làm được, chưa làm được trước đây đối với nhà ở xã hội để thành bài học kinh nghiệm với nhà ở cho thuê.
Khu tái định cư Thượng Thanh, phường Việt Hưng. Ảnh: Hoàng Phong
ĐS&PL: Nhà ở cho thuê được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của người lao động. Nhưng vấn đề đầu tư vào nó như thế nào, dành quỹ đất ra sao, giá thuê, tính đồng bộ để người lao động tiếp cận được lại là một câu chuyện cần tính toán rất kỹ. Ông có đánh giá như thế nào về các vấn đề này?
GS.TS Đặng Đình Đào: Những năm 1985-1989, tôi có đến thăm các khu sinh sống của người lao động Việt Nam làm việc bên Nga đã thấy nước họ làm rất tốt vấn đề nhà ở này. Cụ thể, nhà ở khang trang cho công nhân các nhà máy, khu công nghiệp được bố trí gần ga tàu điện ngầm, bến xe bus, tàu điện, trung tâm thương mại…
Điều tôi muốn nhấn mạnh ở đây chính là câu chuyện kết nối giao thông, câu chuyện logistics trong quy hoạch xây nhà ở cho thuê mà các nhà quản lý cần tính đến.
Thêm nữa là về cơ chế, cho thuê như thế nào để người lao động tiếp cận được. Hiện nay, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đã được nhà nước ưu đãi nhưng chất lượng công trình còn nhiều vấn đề vì qua quá nhiều nhà thầu, giá thuê lại vẫn ở mức cao so với thu nhập thực tế của người lao động.
Nếu nhà ở cho thuê triển khai thực sự tốt thì thậm chí đây sẽ là một trong những phương pháp giãn dân hiệu quả ra khỏi nội đô.
Cần ưu tiên đầu tư công đi trước một bước
ĐS&PL: Theo định hướng mới thì nguồn lực Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt tạo động lực để thu hút dòng vốn xã hội tham gia phát triển nhà cho thuê. Quan điểm của ông thế nào?
GS.TS Đặng Đình Đào: Cá nhân tôi lại nghĩ, không chỉ nhà cho thuê mà những công trình xã hội, những công trình quốc gia thì trước hết phải ưu tiên đầu tư công sau đó mới tính đến đầu tư tư nhân.
Vì sao? Là bởi thời gian qua, việc đầu tư tư nhân vào một số công trình hoành tráng nhưng khi khai thác hiệu quả sử dụng lại kém gây lãng phí rất nhiều, cuối cùng ngân sách Nhà nước vẫn thất thoát, lãng phí, trong khi đầu tư công lại đổ vào không ít những công trình với cả trăm, nghìn tỷ đồng nhưng lại đắp chiếu chục năm trời ở nhiều địa phương.
Tôi lại lấy ví dụ ở Đức, dù kinh tế thị trường nhưng đầu tư cho cơ sở hạ tầng vẫn cơ bản ưu tiên nguồn đầu tư công, nhất là hệ thống cơ sở hạ tầng logistics, cảng biển. Sau đó doanh nghiệp tư nhân mới vào thuê khai thác, nhà nước thu thuế. Như thế cảng biển không bị “phân lô, chia nền”, nhà nước mới kiểm soát, tập trung nguồn thu cho NSNN và quản lý thống nhất được.
Tại Việt Nam, tôi lấy ví dụ ở lĩnh vực xây dựng cảng biển, các địa phương thường thu hút đầu tư tư nhân, nhưng nếu mỗi doanh nghiệp nhảy vào làm một cầu cảng, bến cảng, sẽ không tạo được sự liên thông, thống nhất của một cảng biển tầm cỡ quốc tế. Một cảng mà 6-7 doanh nghiệp vào đầu tư như kiểu “phân lô chia nền” thì rất khó hình thành cảng biển quốc tế có quy mô lớn và có chi phí logistics cạnh tranh!
Câu chuyện nhà ở cho thuê cũng vậy, cần ưu tiên đầu tư công đi trước một bước, phân bổ nguồn lực hợp lý, để tránh doanh nghiệp ngoài đầu tư rồi nảy sinh câu chuyện đổi đất lấy hạ tầng, nguy cơ mua bán thầu dẫn đến nhà nước không quản được về chất lượng và giá cả.
ĐS&PL: Ông có lưu tâm đến một “điểm nghẽn” nào cần khơi thông trong việc phát triển phân khúc nhà cho thuê hiện nay không?
GS.TS Đặng Đình Đào: Tôi thấy điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là yếu tố con người.
Chúng ta đã nhìn thấy việc thay đổi tư duy phát triển theo hướng lâu dài, bền vững với chất lượng cao dựa trên một hệ thống định mức, tiêu chuẩn kinh tế-kỹ thuật tiên tiến được tuân thủ nghiêm ngặt ngay từ đầu và vì dân chứ không phải tư duy “chộp giật”, “nhiệm kỳ” thì tin rằng, cùng với chủ trương đúng đắn, sự vào cuộc đồng bộ và đồng hành từ Chính phủ đến các ban ngành, địa phương, câu chuyện nhà ở cho thuê sẽ có những bước tiến, đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Ở tương lai gần, chúng ta sẽ được chứng kiến sự ra đời của những khu nhà ở cho thuê khang trang, đáng sống, "vươn mình" với tầm nhìn của cả trăm năm.
ĐS&PL: Trân trọng cảm ơn ông!
(Còn nữa)
Xem thêm:
Chiều 15/6, tại kỳ họp thứ tư, HĐND thành phố Hà Nội khóa XVII đã thông qua Nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cho thuê thành phố tại phường Việt Hưng.
Đây là dự án nhà ở cho thuê của thành phố được triển khai theo định hướng phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Theo nghị quyết được thông qua, dự án được triển khai trên khu đất thuộc khu nhà ở giãn dân phố cổ tại phường Việt Hưng, với quy mô khoảng 2,46 ha. Dự án gồm 7 tòa nhà cao từ 12 đến 13 tầng cùng 2 tầng hầm, được xây dựng tại các ô đất CT-04C, CT-04E, CT-05B, CT-05D, CT-06A, CT-07A1 và CT-07A2; tổng số 1.166 căn hộ cho thuê. Chủ đầu tư thực hiện dự án là Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng thành phố Hà Nội.
Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án là hơn 3.562 tỷ đồng, sử dụng nguồn ngân sách thành phố từ khoản thu của các chủ đầu tư nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội bằng tiền theo quy định của pháp luật về nhà ở; thời gian thực hiện dự án từ năm 2026 đến năm 2028.
Ngày 12/6, TP Đồng Nai khởi công giai đoạn 1 dự án nhà ở xã hội cho thuê Long Bình tại phường Long Bình.
UBND TP Đồng Nai cho biết đây là dự án nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên của TP Đồng Nai và là dự án đầu tiên trên cả nước được triển khai thực hiện sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển mô hình chung cư cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động và các đối tượng thu nhập thấp.
Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng TP Đồng Nai được giao làm chủ đầu tư dự án, Tổng công ty Sonadezi là đơn vị thi công xây dựng.
Theo định hướng quy hoạch, dự án được triển khai trên khu đất rộng 12,17ha tại phường Long Bình và sẽ phát triển khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê. Song song đó là hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ gồm trường học các cấp, trường mầm non, công viên cây xanh và các công trình dịch vụ công cộng phục vụ cư dân.
