Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, chính thức có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, nhằm cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Nghị định này tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024, đặc biệt liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xác định lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên sổ đỏ cũ
Theo Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước ngày 01/8/2024 cho hộ gia đình, cá nhân mà ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là “lâu dài” hoặc không ghi rõ thời hạn, thì khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng sẽ được xác định lại là 50 năm.
Thời điểm tính thời hạn 50 năm được xác định kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận nội dung thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc ngày cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.
Hướng xử lý đối với sổ đỏ cấp trước năm 2004 chưa tách rõ đất ở
Nghị định cũng đưa ra quy định chi tiết đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 01/7/2004, trong trường hợp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, mà chỉ ghi chung với các loại đất khác bằng những cách gọi phổ biến như: “thổ cư”, “đất làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”…
Cụ thể:
UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào pháp luật đất đai qua từng thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương để ban hành quy định xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp này.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã được chỉnh lý hoặc cấp mới từ ngày 01/7/2004 trở về sau nhưng vẫn chưa thể hiện rõ diện tích đất ở, thì việc xác định diện tích đất ở sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Nếu người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và đã xác định rõ diện tích đất ở, thì không áp dụng việc xác định lại theo quy định này.
Trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai
Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng nhấn mạnh, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đồng thời xác định diện tích đất ở (nếu thuộc trường hợp cần xác định).
Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở, trình tự và thủ tục sẽ được thực hiện theo quy định cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thái Hà
