Vay tiền mua nhà, ở được vài năm rồi bán nhà lấy tiền trả nợ vì thu nhập giảm… Rõ ràng, đây là điều không ai mong muốn khi đặt bút ký vào hợp đồng vay mua nhà, nhưng đó cũng là thực tế đang diễn ra với không ít người.
Thị trường việc làm khó khăn, đâu đâu cũng thấy làn sóng sa thải đã “ghé qua”. Thu nhập giảm, chi phí sống leo thang mà nợ thì cố định hàng tháng, trong bối cảnh ấy, bán nhà là phương án đầu tiên và khả thi nhất?
Câu trả lời là chưa chắc!
“Cho thuê nhà tạo dòng tiền trả nợ, bằng mọi cách phải cố giữ lấy nhà”
Đó là lời khuyên mà cộng đồng mạng dành cho cặp vợ chồng đang bế tắc vì nợ vay mua nhà. Tình hình của gia đình có thể tóm tắt như sau: Mua nhà được 2 năm, thời điểm mới vay thì thu nhập ổn định 30 triệu/tháng, đủ khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng hiện tại, thu nhập chỉ còn khoảng 20 triệu/tháng, tiền trả nợ chiếm tới 70%, sắp không gồng nổi nữa.
“2 năm trước, vợ chồng mình mua căn hộ 2 phòng ngủ giá 1,8 tỷ đồng ở vị trí cũng ổn, tiện cho đi làm, đưa con đi học. Bọn mình trả trước 500 triệu, còn lại vay ngân hàng kỳ hạn 20 năm. Lãi suất thời điểm đó là 8,5%/năm, tính ra mỗi tháng trả khoảng 13,5 triệu, gồm cả gốc và lãi.
Khoảng 1 năm trở lại đây thì chồng mình bị giảm thu nhập, nguồn tiền chỉ còn khoảng 20 triệu/tháng. Mình lại mới sinh em bé nên chi phí hàng tháng cũng đội lên mà riêng tiền trả nợ đã chiếm hơn 70% thu nhập rồi, không còn đủ chi phí để sinh hoạt nữa chứ không nói tới chuyện tiết kiệm.
Mình đang tính bán nhà, trả đứt nợ thì còn dư khoảng 350 triệu nhưng bán nhà xong cũng không biết ở đâu, mà giữ nhà thì áp lực quá” - Cô viết.
Trong phần bình luận của bài đăng, nhiều người đồng tình khuyên vợ chồng cô nên đi thuê nhà, còn căn hộ đã mua thì cho thuê, tạo dòng tiền. Nhà 2 người lớn, 1 trẻ em ở Hà Nội thì chỉ cần khoảng 4-5 triệu là thuê được phòng đủ rộng để sinh hoạt. Còn căn hộ 2 phòng ngủ cho thuê ở thời điểm hiện tại, ít nhất cũng được 10 triệu/tháng, vậy là coi như cũng dư ra được 1 khoản nho nhỏ để giảm bớt áp lực tài chính.
“Nhà 1,8 tỷ cách đây 2 năm thì giờ giá trị ít nhất cũng 3,5 tỷ đồng rồi. Cho thuê full đồ ít nhất cũng được 10 triệu/tháng. Nếu nhà ông bà ở gần thì xin về ở tạm hoặc thuê nhà 4-5 triệu, ít nhiều sẽ đỡ khoản vay. Song song với đó thì 2 vợ chồng cố gắng tăng thu nhập, chứ giờ bán đi thì sau này khó mua lại được lắm, sẽ phải ở thuê cả đời mất” - Một người khuyên.
“Bán đi sẽ không bao giờ mua lại với giá cũ đâu bạn à, bạn mua nhà ở thời điểm giá BĐS đang ổn đã là may rồi. Phải vay mua nhà thì ai cũng trải qua khoảng thời gian khó khăn, áp lực thôi nhưng cố gắng vài năm. Cố rồi mà không ổn thì đành bán, chứ trước mắt giờ có thể cho thuê tạo dòng tiền, thử phương án đó cái đã vì giữ nhà là mục tiêu lớn nhất. Bán đi cầm về hơn 300 triệu cũng khó làm ăn được gì ở thời điểm này” - Một người phân tích.
“Giờ giá nhà ngày 1 cao, bán rồi muốn mua lại sẽ khó trừ khi 2 bạn thấy ổn với việc đi ở thuê cả đời. Còn nếu không thì cố giữ nhà bằng mọi giá. Cho thuê căn đó rồi thuê lại chỗ khác rẻ hơn cũng là 1 biện pháp, hoặc nếu nội/ngoại có thể hỗ trợ phần nào tiền vay ngân hàng thì mượn 1 thời gian để giảm tiền trả ngân hàng hàng tháng xuống” - Một người đồng tình.
Vay tiền mua nhà, tính toán thế nào để không quá áp lực nợ nần?
Nếu quyết định vay tiền mua nhà, bạn cần lưu tâm 3 vấn đề dưới đây, để phòng trường hợp mua nhà xong, áp lực trả nợ lại trở thành gánh nặng quá lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới chất lượng cuộc sống, dẫn đến kết cục bán nhà trả nợ.
1 - Phương án tính toán khoản vay mua nhà
Để khoản vay mua nhà không ảnh hưởng tới chi tiêu, sinh hoạt chung của bản thân hoặc gia đình, bạn có thể áp dụng quy tắc 28/36.
Quy tắc 28/36 có nguồn gốc từ các ngân hàng Mỹ, thường được dùng để xem xét các khoản vay thế chấp mua nhà không được chính phủ hậu thuẫn. Quy tắc này vừa giúp phía ngân hàng chọn lọc được khách vay có khả năng chi trả tốt, vừa giúp người đi vay mua nhà tự cân nhắc khả năng tài chính của bản thân.
Theo quy tắc 28/36: Bạn chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho khoản vay mua nhà, và tối đa 36% thu nhập cho toàn bộ các khoản vay khác.
Ví dụ: Thu nhập hàng tháng của bạn là 40.000.000 đồng. Như vậy, trong 1 tháng:
- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho khoản vay mua nhà là: 40.000.000 x 28% = 11.200.000.
- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho tất cả các khoản nợ khác (bao gồm cả nợ vay mua nhà) là: 40.000.000 x 36% = 14.400.000.
2 - Ưu tiên vay tiền người thân trước khi vay ngân hàng
Nếu bắt buộc phải vay tiền mua nhà, hãy ưu tiên vay người thân trước khi vay ngân hàng, vì thông thường, vay người thân sẽ không mất lãi; hoặc nếu lãi, khoản lãi có thể cũng sẽ "nhẹ nhàng" hơn nhiều lãi vay ngân hàng.
Vậy nên, cố gắng vay tiền người thân, đồng thời lên kế hoạch tiết kiệm để trả nợ cho họ, rồi xem còn thiếu bao nhiêu, hãy vay ngân hàng.
3 - Không được phép loại trừ khả năng bị giảm thu nhập sau khi vay tiền mua nhà
Khi thu nhập ổn định, việc trả nợ hàng tháng có thể không phải áp lực quá lớn. Tuy nhiên, cuộc sống luôn tiềm ẩn những bất trắc như mất việc, ốm đau, hoặc các vấn đề kinh tế khác có thể dẫn đến giảm hoặc mất thu nhập. Nếu đã quyết định vay tiền mua nhà hoặc mua BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh hiện tại, đừng bao giờ bỏ qua khả năng bản thân có thể bị giảm thu nhập/mất thu nhập.
Việc trả nợ mua nhà là một cam kết tài chính dài hạn và thường chiếm một phần không nhỏ trong thu nhập hàng tháng. Nếu không tính toán đến khả năng giảm thu nhập, bạn có thể phải thắt chặt chi tiêu quá mức khi tình huống xấu xảy ra, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình. Việc có sự chuẩn bị trước giúp bạn có thể duy trì một mức sống chấp nhận được ngay cả khi thu nhập bị ảnh hưởng.
Ngọc Linh
