Với chi phí khắc phục ước tính không nhỏ, đặt ra yêu cầu làm rõ trách nhiệm khắc phục, bảo đảm an toàn và hạn chế lãng phí tài sản.
Biệt thự tiền tỷ "đắp chiếu" nhiều năm
Theo Hồ sơ kiểm định công trình số 24145/DV.35/SCQC, Công ty Cổ phần Kiểm định Xây dựng Sài Gòn (SCQC) đã kiểm định các căn Villa 14, 15, 16, 17, 18 và 19 thuộc dự án V.H Golden River. Địa chỉ công trình được ghi trong hồ sơ là số 02 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM.
Việc kiểm định gồm đánh giá mức độ hư hỏng, xác định nguyên nhân, kiến nghị biện pháp và dự toán sửa chữa. Đề cương kiểm định lập ngày 02/8/2024; hồ sơ ghi nhận đợt khảo sát hiện trạng từ ngày 14 đến 16/9/2024 và Hợp đồng số 24145/DV.35/SCQC ký ngày 18/9/2024 giữa SCQC với cơ quan chức năng Quận 1.
Các biệt thự có quy mô một tầng hầm, bốn tầng nổi, mái ngói, hoàn thành phần thô và mặt ngoài khoảng tháng 12/2019. Theo thông tin hiện trạng trong hồ sơ, một số căn đã trải qua những đợt sửa chữa nhưng tình trạng hư hỏng vẫn tiếp diễn.
Cụ thể, Villa 15 và Villa 16 được sửa chữa nhỏ, nâng nền sân khoảng tháng 5/2022; sau đó lún nứt tường rào, nền sân tiếp tục phát triển. Villa 17 và Villa 18 cũng được sửa chữa một số hạng mục khoảng năm 2022, nhưng hồ sơ tiếp tục ghi nhận hư hỏng tại thời điểm khảo sát. Trong khi Villa 14 và Villa 19 đang sử dụng, bên trong Villa 15 và Villa 16 chưa thi công hoàn thiện. Những dữ kiện này phản ánh tình trạng sử dụng khác nhau của từng căn, chưa đủ cơ sở để kết luận toàn bộ sáu biệt thự bị bỏ hoang.
Đáng chú ý nhất là nền sân và tường rào. Tại Villa 17, kết quả đo ghi nhận trị số nghiêng lún nền sân từ 20–536mm, với xu hướng lún tăng dần về phía đường C3. SCQC đánh giá phần lớn trị số vượt giới hạn cho phép theo tiêu chuẩn được viện dẫn trong hồ sơ. Hiện trạng kèm theo gồm nứt vỡ đá lát sân và gãy vỡ ống thoát nước nhựa PVC.
Tường rào ngăn cách Villa 15–16 và Villa 17–18 xuất hiện sụp lún, nứt gãy, khe nứt rộng 2–20mm, có vết nứt xuyên hết chiều cao tường. Kết quả đo độ lún tại hệ tường rào này từ 32–314mm. Tại các Villa 15, 16, 17 và 18, nhiều trụ rào, trụ cổng nghiêng lệch, gây khó đóng mở cổng; đa số trị số nghiêng lệch được ghi nhận ở mức 9–66mm. Theo đánh giá của SCQC trên cơ sở TCVN 9381:2012, các cấu kiện liên quan bị đánh giá là nguy hiểm.
Đối với khối nhà chính, kết quả kiểm định cần được nhìn nhận riêng biệt. SCQC ghi nhận phần lớn cấu kiện cột, dầm, sàn có trạng thái mặt ngoài bình thường; các trị số nghiêng lệch tổng thể nằm trong giới hạn cho phép. Tuy nhiên, ô sàn tầng 4, trục A-B/2-3 của Villa 17 có vết nứt rộng trên 0,4mm, bị đánh giá là nguy hiểm theo TCVN 9381:2012. Vì vậy, không thể từ kết quả chung của khối nhà chính mà bỏ qua những cấu kiện cần xử lý cụ thể.
Nguyên nhân được phân tích là mối liên hệ giữa điều kiện đất yếu và hoạt động xây dựng của các công trình lân cận.
Theo SCQC, khu vực có chiều sâu ảnh hưởng lún lớn, thời gian lún ổn định kéo dài. Hoạt động bơm hút nước ngầm, đào đất thi công hầm, vận hành thiết bị và tác động lên nền đất có thể thúc đẩy quá trình lún cố kết.
Trên cơ sở khảo sát và phân tích hồ sơ, SCQC nhận định hư hỏng tại Villa 16, Villa 17 có nguyên nhân một phần từ quá trình lún ổn định công trình, lún cố kết hạ tầng khu vực Đơn vị kiểm định ghi nhận hướng nghiêng lún của nền sân, tường rào về phía đường C3 phù hợp với hướng tác động của hố đào tầng hầm.
Tuy nhiên, hồ sơ cũng xác định những nhóm nguyên nhân khác. Khảo sát trước thi công vào tháng 9/2020 đã ghi nhận một số vết nứt tại công trình. Với Villa 14, 15, 18 và 19, SCQC nhận định hư hỏng liên quan một phần đến lún ổn định công trình và lún cố kết hạ tầng. Các vết nứt nhẹ ở khối nhà chính được phân tích chủ yếu liên quan kỹ thuật thi công, bảo dưỡng và co ngót. Do đó, việc xác định trách nhiệm cần bám từng hạng mục, nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng, tránh quy toàn bộ hư hỏng cho một tác động duy nhất.
Đơn vị kiểm định ghi nhận hướng nghiêng lún của nền sân, tường rào về phía đường C3 phù hợp với hướng tác động
Từ góc độ môi trường xây dựng, nguy cơ lãng phí thể hiện ở khối lượng công việc phải làm lại. Phương án SCQC đề xuất gồm tháo dỡ tường rào hư hỏng, bổ sung cừ tràm, cải tạo móng đơn thành móng băng và xây lại tường rào. Với sân Villa 17, phương án gồm tháo dỡ toàn bộ đá lát, bổ sung cát, thi công lại hệ thống kỹ thuật tại khu vực sụp lún, đổ nền bê tông và lát lại đá.
Đây là những công việc tiếp tục tiêu tốn vật liệu, nhân công, đồng thời phát sinh phế thải xây dựng. Tình trạng ống thoát nước bị gãy, nền sân biến dạng cũng cho thấy hư hỏng đã tác động đến công năng hạ tầng, vượt ra ngoài vấn đề mỹ quan. Nếu việc sửa chữa không xử lý phù hợp nguyên nhân, nguy cơ phải sửa đi sửa lại sẽ làm tăng chi phí và kéo dài sự bất tiện trong sử dụng.
Nhằm phục hồi hiện trạng và bảo đảm an toàn, SCQC đã lập dự toán chi phí sửa chữa cho từng nhóm hạng mục. Trong đó, kinh phí lớn nhất tập trung vào việc gia cố, xử lý nền sân và hạ tầng hàng rào tiếp giáp giữa các căn biệt thự trọng điểm (Villa 14, 15, 16, 17, 18, 19). Bên cạnh đó là khoản chi phí đáng kể dành cho việc gia cố, khắc phục các tổn hại kỹ thuật tại khối nhà chính của cả sáu căn, cùng một phần kinh phí phụ trợ cho các hạng mục phụ trợ còn lại. Tổng kinh phí khắc phục hư hỏng được đơn vị chuyên môn đề xuất ước tính lên tới hàng tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong trường hợp không thể khắc phục triệt để hiện trạng nghiêng lún tại Villa 16 và Villa 17, SCQC kiến nghị một khoản tiền bồi thường tài chính tương đương một nửa chi phí khắc phục ước tính của hai căn biệt thự này. Đây là phương án bồi thường được đơn vị kiểm định đưa ra dưới góc độ kỹ thuật, hoàn toàn độc lập với dự toán sửa chữa nêu trên và chưa phải phán quyết bồi thường chính thức từ Tòa án. Hồ sơ đã đề nghị cơ quan chức năng Quận 1 xem xét, hướng dẫn các bên liên quan tiến hành thương lượng.
Tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn thi công và nguy hiểm cho người sử dụng
Những kết quả trên đặt ra yêu cầu làm rõ tiến độ xử lý các cấu kiện bị đánh giá nguy hiểm, trách nhiệm tổ chức sửa chữa và nguồn kinh phí thực hiện. Cần cập nhật tình trạng công trình sau kiểm định, kết quả thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp, cũng như hiệu quả của các biện pháp đã triển khai.
Hồ sơ được cung cấp chưa thể hiện kết quả khắc phục sau kiểm định hay phán quyết cuối cùng về trách nhiệm các bên. Nhưng những hạng mục phải tháo dỡ, gia cố và thi công lại đã cho thấy chi phí đáng kể để phục hồi công năng. Làm rõ trách nhiệm và xử lý đúng nguyên nhân là yêu cầu thiết thực để bảo đảm an toàn, hạn chế hư hỏng kéo dài và tránh tiếp tục lãng phí nguồn lực xây dựng./.
Tác giả: Trần Lập
Theo: Tạp chí Môi trường Xây dựng
