Giá căn hộ mở bán mới tiếp tục lập mặt bằng cao kỷ lục
Theo báo Tiền Phong, khoảng hơn 1 tháng trở lại đây, chị Thu Hương (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại phường Cầu Giấy, Hà Nội) gần như cuối tuần nào cũng đi xem nhà. Sau nhiều năm tích góp, vợ chồng chị dự định mua căn hộ khoảng 70m2 để ổn định cuộc sống trước khi con vào lớp 1. Tuy nhiên, càng tìm hiểu, chị càng thấy giấc mơ mua nhà tại Hà Nội trở nên khó khăn hơn.
“Trước đây, tôi nghĩ có khoảng 3 tỷ đồng sẽ mua được căn hộ tầm trung ở khu vực thuận tiện. Giờ số tiền đó chỉ đủ mua căn nhỏ ở khá xa trung tâm”, chị Hương nói sau khi xem một dự án phía Tây Hà Nội có giá gần 100 triệu đồng/m2.
Câu chuyện của chị Hương phản ánh tâm lý chung của nhiều người mua nhà hiện nay. Dù giá chung cư không còn tăng nóng như giai đoạn 2024 - 2025, mặt bằng giá vẫn neo ở mức rất cao, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Dù thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội xuất hiện nhiều trường hợp giảm giá vài trăm triệu đồng để tìm thanh khoản, mặt bằng giá chung cư vẫn neo ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực. Ảnh minh họa
Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước và cũng là mức cao kỷ lục của thị trường.
Nếu vài năm trước, mức giá 40 - 50 triệu đồng/m2 còn phổ biến ở phân khúc trung cấp thì nay gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Thay vào đó, mức giá 70 - 90 triệu đồng/m2 đang trở thành mặt bằng phổ biến mới.
Nhiều dự án có vị trí đẹp hoặc nằm trong các khu đô thị lớn đã vượt xa mốc 100 triệu đồng/m2. Tại khu vực Khương Đình, một dự án được chào bán với giá từ 129 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một số dự án mới tại Tây Hồ có mức giá dao động từ 170 - 215 triệu đồng/m2.
Theo CBRE, quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình hiện khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết các dự án mở bán mới hiện chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, góp phần kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên cao.
Thị trường căn hộ thứ cấp bắt đầu hạ nhiệt
Trái ngược với thị trường mở bán mới, phân khúc căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội đang xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt.
Theo ghi nhận của Vietnamnet, từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều căn hộ thứ cấp đã giảm giá để tìm thanh khoản. Ở một số dự án vùng ven, xuất hiện tình trạng “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng.
Anh Đỗ Thanh (Ninh Bình) cho biết thời gian gần đây nhiều căn hộ đã giảm giá đáng kể so với cuối năm ngoái.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, phân khúc căn hộ giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm 26% theo năm.
“Gia đình tôi tìm hiểu một căn hộ 75m2 trên đường Nguyễn Xiển cuối năm 2025 rao bán 6,7 tỷ đồng, hiện giảm còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng. Một căn khác diện tích 67m2 cũng giảm từ 6 tỷ xuống còn 5-5,3 tỷ đồng”, anh Thanh nói.
Khảo sát trên các nền tảng mua bán bất động sản cũng cho thấy, nhiều căn hộ trên đường Phạm Hùng hiện được chào bán giảm 5% so với tháng 12/2025. Trên thị trường, nhiều căn hộ tại dự án này cũng được rao bán với mức giá giảm so với trước đó từ 5-10%.
Theo một môi giới bất động sản tại Hà Nội, thị trường chung cư hiện bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn so với thời điểm “sốt nóng” trước đây.
“Người mua ở thực hiện cân nhắc kỹ hơn vì giá căn hộ đã vượt khả năng tài chính của nhiều gia đình. Trong khi đó, giới đầu tư cũng thận trọng hơn do biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước”, người này cho biết.
"Thị trường bắt đầu quay về giá trị thật”
Chia sẻ về diễn biến thị trường thời gian qua, theo báo Vietnamnet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho hay tình trạng giao dịch giảm sâu không phải hiện tượng nhất thời mà đã xuất hiện từ sau Tết Nguyên đán đến nay.
“Nhiều sàn môi giới gần như không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều, trong khi giá bán vẫn neo ở mức cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm mạnh”, ông nói.
Ảnh minh họa
Theo ông Cao, vấn đề lớn nhất hiện nay không hẳn là dư cung tuyệt đối mà là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.
“Trong giai đoạn tăng nóng trước đây, nhiều sản phẩm bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thực. Khi dòng tiền đầu cơ chững lại, thị trường bắt đầu quay về giá trị thật”, ông Cao nhận định.
Vị này cho rằng quá trình điều chỉnh hiện diễn ra rõ nét giữa các nhóm sản phẩm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng đảm bảo và hệ thống tiện ích đồng bộ vẫn duy trì thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án từng bị đẩy giá quá cao, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng kết nối, đang chịu áp lực giảm giá lớn hơn.
Trong khi đó, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết hành vi người mua hiện đã thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông, khách hàng ngày càng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.
Giới chuyên gia nhận định giá chung cư Hà Nội có thể chững lại trong thời gian tới, song khả năng giảm sâu là không lớn do mặt bằng chi phí đầu vào vẫn neo ở mức cao, theo báo Tiền Phong.
