Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận nhu cầu sở hữu đất nền, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất gia tăng mạnh mẽ. Nắm bắt tâm lý này, nhiều đối tượng đã tung ra các thông tin sai sự thật cùng cam kết sinh lời cao nhằm chiếm đoạt tài sản của người dân. Công an tỉnh Hưng Yên đã tiếp nhận nhiều đơn thư tố giác và tiến hành xử lý hàng loạt vụ án có quy mô thiệt hại lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.
Những thủ đoạn lừa đảo phổ biến
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý: Nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành hạ tầng, chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc chưa được cấp phép chuyển nhượng đã vội vàng thu tiền của khách hàng. Để đối phó quy định, họ lách luật bằng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, góp vốn hoặc quyền mua. Sau khi thu tiền, chủ đầu tư không triển khai xây dựng mà đem đất thế chấp ngân hàng hoặc đầu tư việc khác, dẫn đến mất khả năng bàn giao tài sản và sổ đỏ.
Tự ý phân lô bán nền trên đất nông nghiệp không đủ điều kiện: Các đối tượng thu gom đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng quanh các khu công nghiệp, khu đô thị rồi tự vẽ bản đồ phân lô, xây hạ tầng trái phép. Lợi dụng phiếu hẹn trả kết quả thủ tục của cơ quan chức năng hoặc lập vi bằng thừa phát lại, họ tạo niềm tin giả rằng khu đất đã hoàn tất pháp lý để chiếm đoạt tiền đặt cọc.
Mạo danh bán "suất ngoại giao", ưu đãi giá rẻ: Một số đối tượng tự nhận có mối quan hệ thân thiết với chủ đầu tư để mời chào mua các lô đất vị trí đẹp, giá thấp hơn thị trường hoặc nhận chuyển nhượng lại của người khác. Khách hàng được yêu cầu đặt cọc một khoản tiền lớn, sau đó đối tượng kéo dài thời gian, không bàn giao đất và chiếm dụng vốn.
Dàn dựng hiệu ứng đám đông tại các "dự án ma": Các nhóm môi giới câu kết tổ chức các sự kiện chào bán rầm rộ với lượng khách mời tham gia phần lớn là người được cài cắm. Họ liên tục đóng giả người mua, ký hợp đồng và thanh toán tiền cọc ngay tại chỗ để tạo cơn sốt đất ảo, từ đó gây áp lực tâm lý khiến khách hàng thật vội vã xuống tiền.
Khuyến cáo an toàn cho người dân khi giao dịch bất động sản
Nhằm hạn chế tối đa nguy cơ rủi ro và tranh chấp, cơ quan công an đưa ra các biện pháp phòng ngừa quan trọng:
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý thửa đất:
Khi thực hiện giao dịch đất đai cần xem xét kỹ các thông tin và giấy tờ chứng minh tính pháp lý của thửa đất giao dịch. Người dân cần chú ý theo quy định tại Điều 45, Luật Đất đai năm 2024:
"Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…"
Do vậy, cần yêu cầu người bán đưa ra đầy đủ các tài liệu pháp lý về thửa đất làm căn cứ so sánh. Sau khi có được các tài liệu cần tìm hiểu, tra cứu thông tin về thửa đất đảm bảo đất đó được phép chuyển nhượng, không có tranh chấp hoặc đang trong giai đoạn kê biên, thi hành án. Nhiều người dân với tâm lý hám lợi, ham rẻ chấp nhận mua đất, nhà không có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc đất được mua bán qua nhiều người bằng các giấy tờ viết tay không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Khi xảy ra tranh chấp người mua rất dễ chịu rủi ro trong quan hệ mua bán này.
Xác minh đầy đủ điều kiện của dự án:
Nhiều người với tâm lý hám lợi nên dễ dàng tin tưởng các đối tượng “cò mồi” đưa ra thông tin gian dối về việc có thể mua đất tại dự án với giá rẻ, mua đất ưu tiên, đất nhờ gửi bán, được chọn mua trước khi có các thủ tục pháp lý nên việc sinh lời cao hơn... Thực tế tại mỗi dự án đều có một số điều kiện nhất định trước khi chuyển nhượng cho khách hàng như: đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, có quyết định giao đất, đã xây dựng hệ thống hạ tầng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Khi mua hoặc ký kết hợp đồng người mua cần tìm hiểu kỹ về dự án, yêu cầu cung cấp tài liệu thể hiện tính pháp lý của dự án, chủ đầu tư dự án và tiến độ triển khai dự án theo quy định. Kiểm tra quy hoạch dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trên các trang thông tin chính thống, các doanh nghiệp có uy tín về đất đai. Nên chọn mua đất tại các dự án của các đơn vị uy tín đã có nhiều dự án triển khai đúng tiến độ, giao nhà đất đúng cam kết với các thủ tục pháp lý rõ ràng. Tránh mua tại các dự án chưa có đầy đủ hồ sơ, thủ tục hoặc chủ đầu tư đang sử dụng đất tại dự án để vay vốn, thế chấp, đây là những dự án có tính rủi ro cao, dễ bị kéo dài, chậm tiến độ.
Thận trọng với các loại hợp đồng trung gian:
Trường hợp cần thiết có thể trực tiếp gặp gỡ, trao đổi với người bán đất để xem xét các giấy tờ, tài liệu và tra cứu thông tin về thửa đất. Trên địa bàn tỉnh Hưng Yên mặc dù chưa phát hiện các nhóm đối tượng câu kết để lừa đảo bán đất.
Tuy nhiên, tại một số địa phương đã xuất hiện nhiều đối tượng câu kết, tổ chức các buổi quảng cáo, giới thiệu chào bán các thửa đất tại các dự án “ma”, để lừa người mua đất chúng tạo ra các buổi sự kiện với nhiều người tham dự, nhưng thực chất một lượng lớn khách hàng đều là người do các đối tượng sắp đặt.
Sau đó tổ chức đi xem đất thực tế và ký kết đặt cọc giữa các đối tượng với nhau nhằm tạo sự tin tưởng của khách hàng. Các đối tượng sẽ cho nhiều đối tượng “cò mồi” đến liên hệ, trao đổi với khách hàng để tạo giá ảo, gây tâm lý đám đông cho các khách hàng về việc đầu tư vào dự án sẽ sinh lời cao từ đó dẫn dắt khách hàng ký kết hợp đồng và nộp tiền để chiếm đoạt, cá biệt có trường hợp các đối tượng ép người dân phải đặt cọc mua đất.
Do vậy, người dân khi mua đất, ký kết hợp đồng đặt cọc cần tỉnh táo, bình tĩnh tránh tâm lý bị tác động bởi hiệu ứng đám đông đặc biệt cảnh giác trước những hứa hẹn sinh lời cao.
Thái Hà
